Modelo Escrito Retención Indebida

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Re: Modelo Escrito Retención Indebida

Mensaje por admin »

Hola,
El modelo seria por daños y perjuicios por retencion indebida. Creo que tendras que adaptar sobre daños.

Te paso esto que me parece interesante, a lo mejor podras aplicarlo a tu caso.....





En un reclamo de daños y perjuicios por retención indebida del inmueble alquilado desde la fecha de vencimiento del contrato, se los fija reduciendo la cláusula penal contractual, por exorbitante y vicio de lesión del art 954 CCivil.


El Sr Juez Dr. Oscar J. Ameal y la Sra Juez Dra. Lidia B. Hernández, integrantes de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvieron porque se confirme la sentencia recurrida en lo que fuera objeto de agravios, y porque se modifique únicamente en el punto de hacer extensiva la condena a Dona Virginia Ortiz Torres en los términos del Artículo 96 del CPCCN.-

En consecuencia,frente al reclamo entablado por el locador en un contrato de locación de inmueble, los inquilinos quedaron obligados a pagar los daños y perjuicios generados al propietario por retención indebida del inmueble desde la fecha de vencimiento del contrato hasta la fecha de la efectiva entrega del bien locado, los que se fijaron en la suma total de $ 10.500 y no en la suma resultante de aplicar la cláusula penal contractual que ascendía a u$s 10.650. Ello así por haber considerado los Magistrados que se había estipulado un pago excesivamente desorbitante por cada día de demora en la entrega del inmueble, incurriéndose en el vicio de lesión que contempla el artículo 954 del Código Civil , motivo por el cual reducen la claúsula penal ,aplicando el segundo párrafo del artículo 656 del Código Civil.

El caso toca asimismo otros temas, tales como la circunstancia de que un inquilino no habitaba el inmueble al momento del reclamo, hecho que no eximió del cumplimiento de sus obligaciones; la falta de pago del canon mensual que fue objeto de un proceso de ejecución de alquileres levantado por los garantes; la obligación de reintegrar una suma en concepto de restitución de la línea telefónica cancelada por falta de pago y por último la extensión de la condena a Virginia Ortiz Torres también inquilina del inmueble, en los términos del artículo 96 del CPCCN, modificado por la Ley 25.488.

Todas estas cuestiones fueron abordadas en el Expte. 121.291/04- Autos caratulados : “MATEU, VIRGINIA GRACIELA c/ RAFFO MAGNASCO, MARTÍN Y OTROS s/ DAÑOS Y PERJUICIOS” – CNCIVIL – SALA K – 28/10/2.011, publicado por elDial.com – AA7285, en el día de la fecha, 16/01/2.012.-

I. Antecedentes

Dona Virginia Graciela Mateu promovió demanda de daños y perjuicios contra el Señor Martín Armando Raffo Magnasco, Julio Miguel Carrizo y María Celinda Gigena ( estos dos últimos en calidad de garantes) por reintegro de gastos y retención indebida en relación al inmueble de la Avda Córdoba 2.810, Piso 14, Dpto “B” de la Ciudad de Buenos Aires.

Adujo, que con fecha 01/03/2.002 suscribió con Martín Armando Raffo Magnasco y Virginia Ortiz Torres, un contrato de locación respecto del inmueble mencionado, por el término de dos años, operando el vencimiento el 28 de febrero de 2.004, constituyéndose como garantes Julio Miguel Carrizo y María Celinda Gigena. El precio del alquiler se convino en $ 500 mensuales para el primer año y $ 600 mensuales para el siguiente año.



Manifestó que a partir del mes de septiembre de 2.003, los locatarios dejaron de abonarle el alquiler, debiendo iniciar un Juicio de Desalojo y otro por Ejecución de Alquileres, efectivizándose el desahucio el 29/03/2.004.



En función de ello, reclamó en autos, el pago de los daños y perjuicios derivados de la retención indebida, cláusula penal en la Disposición ” Undécima” del Contrato de Locación, a través de la cual se acordó la cantidad de u$s 50 diarios por cada día de demora en desocupar la propiedad, y que en razón de los 213 días que le llevó recuperar el bien, asciende a la suma de u$s 10.650.



Requirió asimismo se le restituyan las sumas abonadas por expensas, impuestos y servicios que enumera, como así también la suma sufragada por restitución de la línea telefónica dada de baja por falta de pago.-



El demandado, Señor Martín A. Raffo Magnasco sostuvo que el 17 /07/2.003 decidió abandonar el inmueble como consecuencia de desavenencias con su pareja, Doña Virginia Ortiz Torres, quien dejó de cumplir sus obligaciones sin anoticiar a Magnasco.



La propietaria y actora desistió de la acción contra los garantes Carrizo y Gigena, solicitando el demandado su citación como terceros, oponiendo estos últimos al contestar la citación, el acuerdo arribado con la accionante en la mediación, donde se hicieron cargo de las obligaciones incumplidas por los locatarios. Sin perjuicio de ello, se decretó al citación como terceros en el proceso de María Celinda Gigena y Julio Miguel Carrizo con los alcances de los artículos 94 y 96 del CPCCN.



Asimismo se citó como tercero, en los términos del artículo 94 del CPCCN a Doña Virginia Ortiz Torres ( inquilina no demandada).





II. Sentencia de Primera Instancia

El Señor Juez hizo lugar parcialmente a la demanda entablada y en uso de las facultades conferidas por el artículo 656, segundo párrafo del Código Civil, redujo la cláusula penal pactada en el contrato, a la suma de $ 10.500 calculada sobre la base de dos veces y media el alquiler oportunamente acordado por cada mes de demora en la entrega del inmueble y admitiendo el reclamo efectuado por la restitución de la línea telefónica. Condenó a Martín Raffo Magnasco a abonar a Virginia Graciela Mateu, en concepto de daños y perjuicios, la suma de $ 10.681,50 más intereses y costas.-





III. Los fundamentos de la Sentencia de la Sala K

Los Vocales integrantes de la Sala mencionada puntualizaron que ” la circunstancia invocada por el recurrente Magnasco, en cuanto a si habitaba o no el Inmueble, no hace cesar las obligaciones que asumiera contractualmente en su condición de arrendatario, subsistiendo tanto su obligación de abonar los alquileres como de entregar el Inmueble al vencimiento del contrato, en tanto el locador no cuente con la disponibilidad jurídica del bien” .



Acto seguido añadieron : ” Sabido es que el sujeto obligado al pago del arrendamiento es el inquilino y que de haberse celebrado un Contrato de Locación respecto a varias personas, se entiende que todas ellas estarán obligadas al pago del alquiler, pudiendo el locador exigir de cualquiera de los codeudores el cumplimiento íntegro de su obligación ( artículo 686 Código Civil).



“Debe el demandado responder por los daños y perjuicios ocasionados al locador por la retención indebida de la cosa luego del vencimiento, ya que los daños e intereses por la demora en la restitución del inmueble se deben computar hasta la fecha en que el locador entró en su efectiva disponibilidad, haya o no continuado el accionado ( quién, como señalara, mantenía su condición de inquilino) en el uso y goce del bien por las razones que esgrime.”- enfatizaron los Magistrados de la Excma Cámara.



Por otra parte, cabe recordar que el inquilino cuenta además, con la facultad de resolver el contrato anticipadamente mediante el mecanismo previsto en el artículo 8 de la Ley 23.091, opción que no fue ejercida.



En el pronunciamiento judicial de la Excma Cámara, se lee : ” Luego de la reforma introducida por la Ley 17.711, el carácter de inmutabilidad absoluta que caracterizaba a la cláusula penal, fue atenuado a través del agregado del segundo párrafo del artículo 656 del Código Civil que permite al deudor solicitar la reducción de una pena exorbitante, configurándose una inmutabilidad relativa “.



Luego, los vocales de la Sala K se ocupan de la “Cláusula Undécima del Contrato”, que prescribe que por cada día de demora en desocupar el inmueble y entregarlo en las condiciones convenidas, sea por vencimiento del plazo contractual o por haberse producido algunas de las circunstancias extintivas frente al incumplimiento del locatario, este último se hará pasible de una indemnización diaria de 50 dólares estadounidenses ( u$s 50), lo que importa la presencia de un monto notablemente desproporcionado respecto de la pena pactada; en virtud de lo cual se presume iuris tantum la existencia de un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor, sin justificación ( art. 954, segunda parte del Código Civil y CNCiv., Sala A, LL 1990 – D – 353; ídem Sala F 29/03/85, JA, 1986 – II -418).



Cabe recordar que el actor reclama daños y perjuicios por retención indebida del inmueble por el período que va desde el 1/03/04 ( fecha de vencimiento del contrato) hasta el 29/09/04 ( fecha del efectivo desalojo). A tales efectos, los Magistrados pusieron de relieve que ” la decisión del Señor Juez de Primera Instancia de reducir la cláusula penal al importe de $ 10.500 aparece razonable y equitativa, si se toma en consideración lo preceptuado por el artículo 622 del Código Civil, aplicable a un supuesto de incumplimiento del obligado ”


Corresponde consignar que en los autos ” Mateu, Virginia Graciela c/ Raffo Magnasco, Martín Armando y otros s/ Ejecución de Alquileres” por el período que va desde septiembre de 2.003 hasta febrero de 2.004, se celebró un acuerdo conciliatorio entre la actora y los dos fiadores en virtud del cual estos últimos acordaron hacerse cargo del pago de la suma de $ 25.000 ; monto éste que – obviamente – nada tiene que ver con los daños y perjuicios reclamados por retención indebida del inmueble.


En consecuencia, los Jueces de Cámara confirmaron la sentencia apelada , y solamente la modificaron al hacer extensiva la condena a Virginia Ortiz Torres (inquilina no demandada) en los términos del artículo 96 del CPCCN. Este artículo reformado por la Ley 25.488, admite la posibilidad de que la sentencia sea ejecutada contra el tercero, salvo que éste hubiese alegado la existencia de defensas o derechos que no pudiesen ser objeto de debate y decisión en el juicio, reforma que dejó sin efecto el Plenario “Balebona c/ Storzi ” del 03/03/92 de la CNACivil.
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