JUCIO POR DIVISION DE CONDOMINIO

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Hola, quisiera confirmar si la siguiente afirmación es correcta:

Cuando hay Juicio por División de Condominio sobre un inmueble, el mismo va remate SOLO SI:

1) No hay acuerdo
2) No hay comprador

Pero si “Hay Comprador” y este es uno de lo Herederos el Juez puede disponer que la otra parte se lo venda a este.

Es correcta esta afirmación?
Muchas gracias por adelantado!!!!
Marcelo

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Cuando se dicta la sentencia de division de condominio el juez cita a una audiencia para que las partes se pongan de acuerdo acerca de como dividir el condominio. Si no hay acuerdo el bien se subasta. Puede haber un potencial comprador, pero si los otros dueños no estan de acuedo con las condiciones que ofrece , el juez no puede obligar a los condominos a venderle

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Ok, el juez no puede obligar a los condóminos para que vendan su parte a la parte que quiere comprar, pero si esta parte hace una oferta de acuerdo al precio de mercado y se tiene en cuentan el derecho de preferencia por ser copropietaria... el Juez no podría obligarlo a vendersela????
Evitando así la subasta!

Muchas gracias por adelantado!
Marcelo.

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MARCELO. hola!! te comento lo que encontre a lo mejor te sirve. saludos!!

El Código Civil argentino dice que todos los dueños deben estar de acuerdo a la hora de vender una propiedad. “Cuando una casa pertenece a dos o más personas o entidades se llama propiedad en condominio, y es imprescindible la conformidad de todos los copropietarios para que la casa pueda ser vendida, ya que con la negativa de uno solo de ellos la operación ya no se puede realizar”, explicó el abogado civilista Fabián Grinceri.
Cuando uno de los dueños tiene intenciones de vender, en primer lugar debe ofrecerle la compra de su parte a sus copropietarios, ya que estos cuentan con el derecho de preferencia. Pero “esto no significa que los otros dueños puedan ofrecer una suma de dinero que sea antieconómica para el que vende. Este derecho se termina cuando perjudica a la otra parte”, aseguró el abogado civilista Gastón Sotelo.

Pero la persona interesada en vender no debe echar todo por la borda y pensar que no hay ninguna solución a su planteo. Para estos casos, la abogada y mediadora Lorena Ottaviano recomienda que, antes de presentar una demanda ante la Justicia y que sea un juez el que decida el futuro de la casa, es muy conveniente optar por la mediación e intentar así que los dueños de la propiedad lleguen a un acuerdo.

Ottaviano explicó que “la mediación es un procedimiento que se utiliza para evitar un juicio cuando las personas tienen problemas que no pueden resolver por su cuenta. El mediador es el conductor del proceso, quien utiliza diversas técnicas, escucha a las partes y trata de lograr que ambas lleguen a un arreglo justo, de manera rápida, económica y sin enfrentamientos”.

La mediación previa a todo juicio es obligatoria en el ámbito de los tribunales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los juzgados federales de todo el país, así lo establece la Ley 24.573. El objetivo es promover la comunicación directa entre las partes interesadas y llegar a un acuerdo que se sostenga en el tiempo. Sin embargo, en la provincia de Buenos Aires este proceso no tiene carácter obligatorio, pero existen instituciones (como el Colegio de Abogados de Lomas de Zamora) que tienen equipos de mediadores donde las personas pueden recurrir antes de iniciar un juicio, y si llegan a un acuerdo tiene validez legal.

¿Cómo se puede acceder a una mediación?
Existen dos posibilidades:

1- El dueño que quiere vender puede solicitar una mediación ante la Justicia y por sorteo oficial se designará al mediador que intervendrá para ayudar a que los propietarios puedan llegar a un acuerdo.

2- Los dueños de la propiedad pueden acceder a una mediación privada. Para este caso existen dos alternativas: que todos los propietarios de común acuerdo elijan al mediador que los va a asistir, o que uno de los dueños designe a un mediador y se lo comunique a los otros propietarios vía carta documento. La ventaja de la mediación privada es que las partes interesadas pueden acordar y elegir al mediador que las ayudará a encontrar una solución a su problema.

En resumen, los propietarios pueden acceder a la mediación para resolver sus diferencias ya sea a través de un mediador sorteado oficialmente o de uno designado en forma privada. En todos los casos, este procedimiento sólo puede llevarse a cabo ante mediadores registrados y habilitados por el Ministerio de Justicia.

¿Cuál es el papel que desempeña el mediador?
El mediador no favorece a ninguna de las partes interesadas, sino que las ayuda a que obtengan un acuerdo satisfactorio. De la mediación sólo participan las partes interesadas con sus abogados y el mediador, que será el que determine las reglas de este proceso. El procedimiento puede llevarse a cabo en varias audiencias en forma conjunta o privada.

¿Cuáles son las ventajas de intentar una mediación antes de iniciar una demanda ante la Justicia?
La mediación es rápida, económica y pacífica. En cambio, en los procesos judiciales la solución es impuesta a través de una sentencia que muchas veces no conforma a ninguna de las partes.

“Es de notorio conocimiento –explicó la mediadora Ottaviano- la lentitud de nuestros tribunales, la formalidad del proceso, el alto costo de litigar, y la complejidad de las leyes que aplicará un juez, donde se crea la sensación de que hay un ganador y un perdedor. En la mediación los protagonistas son las partes interesadas y no un juez”.

A falta de acuerdo, división de condominio
Si después de haber recurrido a la alternativa de la mediación los dueños de la casa no lograron ponerse de acuerdo, el propietario interesado en la venta, si continúa en su posición, tiene entonces la posibilidad de iniciar ante la Justicia una demanda por división de condominio.

Una vez que se hizo la demanda, el caso pasará a manos de un juez, que será quien evalúe las posiciones y los requerimientos de todos los dueños de la casa y decida el futuro de la propiedad.

¿Un juez puede autorizar la venta de la casa?
Sí. El magistrado evalúa los intereses de todos los dueños y por lo general termina autorizando la venta de la casa, ya que esa es la única manera de poder dividir una propiedad en condominio.

En el caso de que un juez la autorice, ¿cómo se realiza la venta de la casa?
Cuando la decisión de la venta la determina un juez, la casa se vende mediante un remate judicial. Los que fijen el precio de la propiedad serán peritos tasadores, los cuales pueden ser designados por el Juez o elegidos por cada una de las partes.

Sobre este punto, Ottaviano explicó que “la realidad de las subastas en el período 2002-2003 ha demostrado que por lo general el precio al que salen las propiedades en remate no es inferior al que se pagaría en el mercado normal de compraventa”. Sin embargo, la mediadora aclaró que hay que tener en cuenta que “muchas veces cuando un inmueble es rematado hay mayores gastos y honorarios, los cuales se verán reflejados en el monto real que percibirá el propietario.”

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HOLA COLEGAS. TENGO UNA DUDA. Y LAMENTABLEMENTE YO NO ME DEDICO A DERECHO SUCESORIO. VI QUE EL TEMA ME INTERESABA A MODO PERSONAL Y POR ESO ME ATREVO A COMENTÁRSELAS.
LA CASA DONDE VIVO ES UN PH UBICADO EN LANÚS.
EN TOTAL SON TRES CASAS TOTALMENTE INDEPENDIENTES UNA DE OTRA. ( YO VIVO EN LA DE ADELANTE)
ESTOY ALLÍ PORQUE ERA LA CASA DE SOLTERO DE MI PADRE Y BUENO, SIEMPRE ES MEJOR QUE PAGAR ALQUILER.
EL TERRENO EN SU CONJUNTO ES DECIR EL QUE ABARCA LAS TRES CASAS ERA DE MI BISABUELO Y POR LO TANTO HABÍA UNA ESCRITURA GENERAL POR EL TOTAL DE LA CASA . CON EL TIEMPO, CADA HIJO FUE CONSTRUYENDO, HASTA LLEGAR EN LA ACTUALIDAD A TENER CADA UNO SU CASA ( EN TOTAL TRES). REPITO: YO VIVO EN LA DE ADELANTE QUE ERA DE MI PAPÁ.
RESUMIENDO, NUNCA SE HIZO UNA SUBDIVISIÓN. LO ÚNICO QUE HAY ES UNA DIVISIÓN DE CONDOMINIO HECHA ANTE ESCRIBANO CELEBRADA ENTRE TODOS LOS DUEÑOS ACTUALES, EN LA CUAL SE DEJA ESPECIFICADO QUE PROPIEDAD LE CORRESPONDE A CADA UNO.
PERO CÓMO HAGO PARA ESCRITURAR MI PEDAZO ( LA CASA DE ADELANTE) A MI NOMBRE?
NO HAY QUE HACER LA SUBDIVISIÓN O ESA DIVISIÓN DE CONDOMINIO ES SUFICIENTE?
PORQUE EL TEMA ES QUE YO QUERÍA VENDER, PERO CON LA DIVISIÓN DE CONDOMINIO SÓLO, TENGO ENTENDIDO QUE NO PUEDO, NO?
DESDE YA, SI ALGUNO DE USTEDES SE TOMA EL TRABAJO DE RESPONDER, SE LOS VOY A AGRADECER MUCHÍSIMO. ESTOY TRABADA EN ESTO HACE UN TIEMPO Y QUIERO VER QUE POSIBILIDADES TENGO.
REPITO: MUCHAS GRACIAS POR ADELANTADO.
NATILU.

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Hola Natilu, acabo de ver tu post y me interesó tu pregunta... como solucionaste tu tema al final?

Por otra parte leyendo todo este hilo me surge la duda de porqué la division de condominio debería ir sí o sí de la mano de una venta.. quiero decir... no se podría hacer la división de condominio ya sea mediante una subdivisión de ser posible o, de no serlo, mediante afectación al régimen de PH. En cualquiera de los dos casos se disolvería el condominio y cada propietario podria disponer de su inmueble como y cuando lo deseara... estoy equivocada?

Espero tu respuesta y la opinión de cualquiera que pueda aclararme esto

gracias!

[bjsaravipaz]

Natilu:

Lo que deberían hacer es someter el inmueble al régimen de la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) y adjudicar las unidades resultantes a quienes correspondan.

Resumidamente, los pasos a seguir son:

1. Que exista la voluntad de los titulares de dominio. Todos. Con lo cual deben existir y exteriorizar formalmente esa voluntad.
2. Que exista un plano de obra aprobado/registrado en el municipio local.
2.1. Este plano de obra debe reflejar identidad con lo existente en el terreno. En otras palabras, "los edificios dibujados, -y aprobados- deben ser los existentes" y "no deben existir edificios construidos, que no estén representados en el plano aprobado" (igualmente para los demolidos, si los hubiera).
2.2. En la Dirección de Obras Particulares Municipal (o como se llame) con la nomenclatura catastral de deberían dar una copia del archivado (si existiera).
2.3. Un profesional de la construcción (MMO, ingeniero, arquitecto) es quien se encarga de la confección de estos planos (o modificación, si fuera el caso).
3. Un Agrimensor debe realizar el Plano de Mensura para afectar el bien al régimen de la Ley 13.512.
4. Inscripción de la escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración en el Registro de la Propiedad. A partir de este momento nace el régimen de Propiedad Horizontal.
5. Adjudicación de las Unidades Funcionales.

Por supuesto que hay matices a tener en cuenta. Pero la generalidad impone esta "receta".

Saludos cordiales.

Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
0221 422 7705
bjsaravipaz@gmail.com
skype: bernardo.saravi.paz

[Boga]

joya!
Gracias.

[Zaferini]

Estimados! me interesó muchísimo el hilo de este post. Agradezco a todos los que dejan su comentario.
Me encuentro con un caso familiar.. el inmueble que habita mi madre, es un condominio. Este resulta ser el único bien inmueble que poseen con mi papá. Y se encuentran en una situación complicada ya que, actualmente esta en mediación el reclamo de canon locativo de sus hermanos, con los cuales no es posible llegar a un acuerdo de venta! Mi madre ofreció comprar la parte en cuotas, (que es la única forma en que puede comprarsela) pero ellos no aceptan. Por el contrario solo quieren iniciar el juicio de división de condominio y llevar a remate el inmueble.
Me pregunto si es posible alguna solución a una situación como esta.

Mi otra consulta es, si se inicia el juicio, el precio del inmueble es el precio fiscal? y como se determina este?

Muchisimas gracias por adelantado.