FORO de ABOGADOS

Buenass letrados, tengo una consulta acerca del juicio de usucapion. Tengo el siguiente caso:
En 1971 una persona adquiere mediante boleto de compraventa un inmueble, no se hace la escritura. Esa persona lo mantiene pagando sus impuestos hasta el año 2015 en donde decide venderselo a otra persona, nuevamente mediante boleto de compraventa. Y por ultimo esta persona decide cederlo todos los derechos y acciones que tenia sobre el inmueble a otra persona (mi representada) en el 2023. Por lo tanto mi consulta, mi representada al adqurir todos los derechos y acciones del inmueble, adquiere tambien todos los años anteriores transcurridos por los demas vendedores? Es decir, podria solicitar la prescripcion adquisitiva veinteañal basandose en que quien le vendio el inmueble a aquel que se lo cedio a mi representado habitaba el mismo desde hace mas de 40 años,y que este al comprarle mediante boleto de comrpaventa tambien compra todos aquellos años en que nadie aparecio. Gracias!

El caso que planteas involucra varios aspectos clave del derecho civil argentino, particularmente relacionado con la usucapión (prescripción adquisitiva) y la transferencia de derechos sobre un inmueble. A continuación, te explico cómo se aplica en este contexto y si tu representado puede beneficiarse de los años anteriores de posesión.

Usucapión y la Transferencia de Derechos
La usucapión es un medio de adquisición de la propiedad de un inmueble a través de la posesión continua, pública y pacífica durante un tiempo determinado por la ley. En Argentina, dependiendo del tipo de usucapión, este plazo puede ser de 20 años (prescripción adquisitiva ordinaria) o 10 años (usucapión corta), entre otros.

En este caso, tu pregunta gira en torno a si la transferencia de derechos por parte de los anteriores poseedores (vendedores previos) se extiende a los años que estos estuvieron en posesión del inmueble. La respuesta está relacionada con la transmisión de derechos sobre la posesión y cómo se interpreta la usucapión en relación con esa transmisión.

¿Qué ocurre con los años de posesión de los anteriores propietarios?
En principio, cuando una persona transfiere los derechos sobre un inmueble mediante un contrato de compraventa (aunque sea solo un boleto de compraventa), esa persona cede los derechos de propiedad que tiene sobre el bien al comprador. Sin embargo, la posesión sobre el bien puede ser un tema más complejo.

Según el Código Civil y Comercial argentino (Ley 26.994), en particular, el artículo 2297 establece que la posesión de un bien se transmite a través de la cesión de derechos si el anterior poseedor ha mantenido la posesión de manera continua, pacífica y pública. Es decir, si la posesión es transmitida de forma legal, la persona que adquiere esos derechos podría incluir los años previos de posesión en su propio conteo para los efectos de la usucapión.

La Usucapión y la Continuidad de la Posesión
Tu representado podría validamente solicitar la prescripción adquisitiva de 20 años (usucapión ordinaria) si la posesión previa ha sido continua, pública y pacífica, y si esta fue transmitida a través de los actos legales mencionados (como el boleto de compraventa).

Sin embargo, hay un aspecto importante que debes tener en cuenta: la usucapión no se computa de manera automática por el solo hecho de la transmisión de derechos. Es necesario que se demuestre que la posesión ha sido continua y sin interrupciones en el tiempo. En este caso, tu representado tendría que probar que los actos previos de posesión (desde 1971, 2015 o 2023, dependiendo de quién haya tenido la posesión) han sido legales y no interrumpidos.

¿Qué debe hacer tu representado?
Para que tu representado pueda solicitar la usucapión de los 20 años, debería cumplir con los siguientes requisitos:

Posesión continua: Que haya habido una posesión ininterrumpida del inmueble desde que el primer poseedor (en 1971) comenzó a vivir allí.

Público y pacífica: Que la posesión haya sido conocida por la comunidad (que no haya sido disimulada ni ilegítima).

Actos que acrediten la posesión: Tu representado tendría que demostrar que el bien fue usado de manera pública y pacífica, con ciertos actos, como el pago de impuestos, mantenimiento, etc.

Cesión de derechos en 2023: Al adquirir el inmueble en 2023, tu representado podría sumar los años de posesión previos (desde 1971) si las cesiones anteriores le han transmitido no solo el inmueble, sino también la posesión efectiva y continua.

En resumen, sí: tu representado podría, en principio, solicitar la prescripción adquisitiva de 20 años basándose en la posesión de los anteriores vendedores, siempre que pueda acreditar que no hubo interrupciones en la posesión y que la misma fue pública, pacífica y continua. Además, la transmisión de derechos sobre el inmueble implica la transferencia de los años previos de posesión, lo que permitiría a tu representado contar esos años para la usucapión.

Recomendaciones:
Revisar los contratos previos (boletos de compraventa) para asegurarse de que no haya cláusulas que puedan interrumpir o invalidar la transmisión de los derechos de posesión.

Recopilar pruebas que acrediten la posesión continua desde 1971, como el pago de impuestos y la ocupación del inmueble.

Iniciar el juicio de usucapión con una presentación clara que refleje la posesión continua y la transmisión de derechos a tu representado.

Conclusión: Es posible que tu representado pueda solicitar la prescripción adquisitiva de 20 años basándose en los años previos de posesión, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley para la usucapión.

Espero que esta respuesta te haya sido útil. Si tienes más dudas o necesitas más detalles sobre cómo iniciar el juicio de usucapión, no dudes en consultarme. ¡Saludos!