FORO de ABOGADOS

Los referentes de la plaza porteña coinciden en destacar que la pesificación forzosa de las operaciones de compraventa de departamentos, casas y terrenos redujo a su mínima expresión las transacciones.

La caída del 47% que acusaron las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires ya había sido anticipada por los directivos de las grandes inmobiliarias, quienes coincidieron en señalar que octubre habría sido aún peor, en particular para quienes se concentran en las compras y ventas de unidades usadas.

"El mercado de usados, que explica más del 80% del mercado, se ha reducido a su mínima expresión, por la incertidumbre y las dificultades para acordar una paridad de cambio entre las partes, quienes quieren recibir dólares y quién sólo puede ofrecer pagar en pesos", dijeron tanto José Azpiroz Costa, director de Bullrich Propiedades, como Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades, en sendas entrevistas radiales por Radio El Mundo.

"Sólo en los casos en que el vendedor necesita vender sí o sí, puede ceder entre 15 y 25% del valor en dólares de la propiedad que tenía antes del cepo cambiario, dependiendo de las condiciones de pago, y, sobre todo del estado del bien", explicó Tizado.

"Se están haciendo muy pocas operaciones. Los tenedores de propiedades son tenedores genuinos, no inversores, y por tanto quien necesita vender espera que aparezca el comprador. La experiencia desde el Rodrigazo de 1975, hasta la hiperinflación de 1989, y la crisis de 2002, demostró que el mercado inmobiliario ha sido un seguro refugio de valor, y ahora no será la excepción. Sin embargo, ocurren casos puntuales de baja de precios en dólares", dijo en diálogo con Infobae Francisco Balsano, director de Balsano Propiedades.

"Estamos frente al peor año de la historia del mercado inmobiliario y cada día parece estar peor. Quien tiene dólares sale a buscar oportunidades a precios entre 15 y 20% por debajo de los de un año atrás. Pero son pocos quienes aún así parecen dispuestos a desprenderse de una moneda que saben que les será muy difícil volver a adquirir", agregó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

"La intervención del mercado inmobiliario, con la prohibición de pactar las operaciones en dólares, que era la práctica desde las altas tasas de inflación de los 80, se han extendido los plazos de concreción de las transacciones, desde la visita, la seña, el boleto y la escritura final desde 40 a 45 días, a más de 90, y eso ya permite anticipar que la abrupta caída de las operaciones se verá hasta en las escrituras de noviembre", aportó Manuel Estruga, director general de Soldati Propiedades, ante la consulta de Infobae.

Según explicó Azpiroz Costa, el principal afectado del mercado fue el segmento de los usados, que "un año atrás representaba el 80% del mercado y ahora se ha contraído más del 85%. Ahora la mayor parte de las operaciones responde a las finalizaciones de obras que se iniciaron en los últimos nueve años, con una inversión de u$s17.000 millones, entre la compra del terreno y la construcción, y sólo se discute el valor del saldo en cuotas".

Los grandes desarrolladores coinciden en señalar que sólo se mantienen los emprendimientos que se pactan desde el pozo en pesos, con un anticipo de 30% y cuotas por el saldo, pero con alguna forma aceptada de actualización del costo, para lo que toman como base el índice del costo de la construcción de la Cámara de la Construcción, a la variación del tipo de cambio oficial (dólar link).

El mercado inmobiliaria en Mar del Plata a Septiembre 2012

Caida de la actividad inmobiliaria en Jujuy

Inmuebles que se ofrecen en pesos y dólares, un tipo de cambio pactado y un boleto en desuso son las tendencias que perfilan al sector. Un informe de Infobae con las claves más importantes que hay que saber antes de comprar o vender una propiedad

La caída en la venta de inmuebles porteños, la falta de estadísticas por parte del Registro de Propiedades y algunas bajas en los precios son las señales negativas que da un sector marcado por la pesificación forzosa. Con un septiembre sombrío, referentes de la plaza porteña anticipan incluso un octubre peor.

Pese a este golpe al real state, la compra y venta de propiedades se sigue realizando, aunque con ciertos cambios con respecto a 2011. Infobae consultó a inmobiliarias y especialistas del sector que muestran la foto de cómo se negocia hoy y proyectan la película del sector para el próximo año.

• Dólares, pesos, mixtos: el monto que se paga por la compra o venta de una propiedad puede ser totalmente en dólares, en pesos o una variante que utilice las dos monedas en distintos porcentajes. Algunos vendedores prefieren recibir dólares y pactan un precio menor en esa moneda.

En algunos casos suele ser de un 50% en pesos y 50% en dólares, para contentar a las dos partes. “Por lo general, las propiedades de 200.000 dólares para abajo se ofrecen en peso, y de 200.000 para arriba, se venden en dólares”, dice Manuel Mel, de Mel Propiedades. Los inmuebles entre US$ 100.000 y 250.000 representan un 40% de las escrituras que se firman en la ciudad, según datos del Colegio de Escribanos de Buenos Aires,

En una obra en pozo, por ejemplo, se puede hacer un pago anticipado del 40% del valor total de un departamento de dos ambientes ya sea en pesos o en dólares, y el saldo se paga en cuotas en pesos. “La cantidad de cuotas depende del precio del departamento, pero suelen ser entre 15 y 20 pagos mensuales”, adhiere Mel. Estas cuotas se ajustan mes a mes según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Para Sebastián Sosa, director General de Remax, el comprador o vendedor que posee dólares “se siente que está en una butaca un poco más alta, con un hándicap a su favor”. En una entrevista con Infobae, dice que en la inmobiliaria no realizan muchas operaciones 100% en pesos, pero sí se da un “mix de operaciones, donde hay hasta un 80% en moneda nacional”.

• Un acuerdo de tipo de cambio: así como se pacta el monto final del inmueble, el tipo de cambio con el que se acepten los pesos lo puede determinar de antemano un vendedor –cuando pone en el mercado una propiedad en pesos- o resulta de un acuerdo entre las partes. En este caso, se suele tomar un dólar entre 5,40 y 5,80 pesos, entre el oficial y el paralelo.

“Se aconseja hacer un ajuste al dólar intermedio, para que los valores estén más acordes a la realidad”, opina Sosa. Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el mercado del usado “acepta dólares o pesos, pero si aceptan dólares lo hacen según un tipo de cambio acordado”.

Así, un vendedor puede ofrecer la mitad de su propiedad en dólares y el resto se pacta en pesos con un “dólar inmobiliario”. “Como no hay una ley que diga que todas las operaciones tienen que ser en pesos, cada operación es un caso en sí mismo y no hay una generalidad, porque se trabaja según lo que quieran las partes”, dice Freddy Barbatto, de la inmobiliaria La Llave, en el barrio de Barracas.

Lucas Zalcwas, director General de P&S Constructora, asegura que ofrecen los productos en pesos desde 2008, por lo cual esta forma de trabajar no los tomó por sorpresa. Pero mientras que hace un año ofrecían una financiación de hasta un 40 a 50% del monto total, ahora decidieron financiar el producto en su totalidad.

• Adiós al boleto de compraventa: con las últimas medidas que impactaron en el sector, Barbatto asegura que “el boleto está desapareciendo y se pasa directamente de la seña a la escritura”. Esta decisión se realiza por una cuestión de seguridad: si luego de la firma de un boleto saliera una nueva medida que pesifica a todo el sector, el vendedor se podría ver afectado si se firmó un boleto en dólares.

En el caso de que sí se firme el boleto, el comprador paga al propietario un porcentaje del total del precio de la propiedad, que por uso y costumbre ronda en un 30 por ciento, mientras que el resto va a la escritura. Eso no ha cambiado. Antes de ese paso, se recomienda hacer una seña del 10%, para que el escribano reciba los documentos correspondientes y verifique que todo esté en orden.

Las escrituras de inmuebles cayeron casi un 50% en septiembre de este año con respecto al mismo período de 2011, al pasar de 5.121 a un total de 3.247 en Buenos Aires. Desde una escribanía de la ciudad, aseguran que ese mes sólo escrituraron la venta de una propiedad. “Si nosotros tuviéramos que vivir por la venta, ya hubiéramos cerrado”, se sincera Barbatto.

Si bien hay operaciones que se concretan, el panorama futuro es incierto. “Si se sigue profundizando la caída de julio, agosto, septiembre, vamos a terminar con un año con menos operaciones que en 2009. Por defecto, será el peor año en tres décadas”, dice Gómez Picasso.

Contrariamente, Sosa sostiene que se está dando un “sinceramiento del mercado, no es una crisis ni el fin del mundo”. Y aclara: “No estoy a favor de este Gobierno ni apoyo las medidas, pero había que hacer un ajuste en los precios. No sé si llamarlo pesificación del sector, el dólar no oficial se disparó y los precios lo han acompañado”.

“La compra de tierra es un proceso largo, entonces ahora estamos empezando obras de terrenos que compramos hace dos años y mantenemos la inercia de años anteriores. Es probable que estas nuevas medidas repercutan en las obras que vamos a comenzar en 2014/2015, o que no comenzaremos por la desaceleración considerable del mercado”, concluye Zalcwas.