FORO de ABOGADOS

Hola. Hace 4 años estoy por las buenas para solucionar este tema y que a todos les salga relativamente barato.
Situación: PH en zona sur, 3 inmuebles (25 - 50 y 25). Los porcentajes están repartidos. Familiares compraron el terreno y se construyó sin realizar ningún tipo de papel.

Contratamos un MMO para que comience a realizar su labor, y este mismo dio un presupuesto super ajustado y con sentido: tramitación y aprobación de plano municipal, sus honorarios, los gastos adicionales por derechos de construcción, Artículo 29, informe técnico, etc.; posterior a ello, cotización de planos de subdivisión y, por último, escriturar.

Tuvimos una mediación, pero sin acuerdo, aún abierta, dándole tolerancia a que podamos cerrar con el acuerdo y que el profesional comience su trabajo y cada quien se haga responsable del costo de su parte del presupuesto total. El único que quiere seguir adelante soy yo; la otra parte sigue dilatando, dicen que no tienen plata, etc.

La última instancia, si no llego a un acuerdo estas semanas, es iniciar la demanda por subdivisión; a priori, yo no voy a hacerme cargo del 100%, por lo tanto, sería encaminar una demanda para llevar a subasta.

¿Alguien sabría decirme los costos de inicio del mismo? Tengo entendido que hay una mediación preliminar en el proceso, siendo la última instancia en donde estas personas puedan recular su toma de decisión rígida.
Gracias

Etiquetas: Demanda por subdivisión, Regularización obra no declarada, Mediación legal inmobiliaria, Escrituración PH, Costos demanda judicial, Problemas copropiedad, Subasta judicial inmuebles

El Juicio de División de Condominio y sus Implicancias Iniciales

El escenario que presentas es frecuente, donde la falta de formalización inicial genera complicaciones significativas a futuro. Ante la imposibilidad de un acuerdo privado o en mediación, la vía judicial para la división de condominio es un camino posible, aunque con sus particularidades y costos.

1. Sobre la Mediación Previa Obligatoria (MPO)

Es importante aclarar que la mediación que mencionas ("mediación preliminar en el proceso") es, en la mayoría de las jurisdicciones de Argentina (como CABA o la Provincia de Buenos Aires), la Mediación Previa Obligatoria (MPO). Esta instancia es un requisito procesal para casi todas las demandas patrimoniales, incluyendo la división de condominio. Si ya tuvieron una mediación y la misma quedó "abierta" o sin acuerdo, y se trató de la MPO, no sería necesario repetir esa instancia como paso previo a la demanda, ya que su resultado de "sin acuerdo" habilita la vía judicial. No es una etapa que se repita dentro del juicio una vez iniciado, sino un requisito previo para poder interponer la demanda.

2. Costos de Inicio de un Juicio de División de Condominio

Los costos de iniciar un juicio de división de condominio pueden ser significativos y varían según la jurisdicción (provincia), el valor de los bienes involucrados y la complejidad del caso. A continuación, se detallan los principales componentes a considerar:

Tasa de Justicia: Es un porcentaje del valor fiscal o de mercado del inmueble (o de la parte indivisa si se demanda solo por una porción) que se abona al Estado para iniciar el proceso. Este porcentaje varía por provincia y es una de las erogaciones más importantes.
Aportes y Contribuciones Previsionales: Los abogados deben realizar aportes a sus respectivas Cajas de Previsión (ej: Caja de Abogados de la Provincia de Buenos Aires o CASSABA en CABA). Se abona un porcentaje sobre el monto del juicio y/o un monto fijo al inicio.
Gastos de Mediación (si aplica): Aunque dices que la mediación ya ocurrió, en caso de necesitar iniciar una nueva MPO, también implica costos de honorarios del mediador.
Gastos de Inicio de Demanda: Incluyen sellados, timbrados, costos de copias, oficios iniciales, y cualquier otra diligencia que deba realizarse para el inicio del expediente.
Honorarios de Abogados: Si bien el monto final se determinará al concluir el proceso (generalmente regulados por el juez o acordados previamente entre cliente y profesional), es común que se solicite un adelanto de gastos y honorarios al inicio del juicio para cubrir el trabajo de la primera etapa.
Gastos Periciales (Potenciales): En un juicio de división de condominio, es muy probable que se necesite la intervención de peritos, como un tasador (para valuar los inmuebles si se va a subasta) y/o un agrimensor/arquitecto (para evaluar la posibilidad de subdivisión física y preparar planos). Sus honorarios son un costo importante y suelen abonarse a medida que avanza la pericia.

Es fundamental entender que, si bien la demanda busca la división, si los bienes no son susceptibles de división en especie (como parece ser el caso si no hay planos y está sin regularizar), el camino más probable será la venta en pública subasta para luego repartir el producido. Esto añade costos de remate y comisiones al monto total.

Dada la complejidad del caso y la necesidad de regularizar la situación de los inmuebles, así como los costos que implica un juicio de esta envergadura, es imperativo que consultes a un abogado matriculado para que evalúe tu situación particular, calcule los costos estimativos en tu jurisdicción y te guíe en los pasos a seguir.