Administrador de consorcio con “voz pero no voto”: ¿puede votar como apoderado de propietarios?

[JosueJanco]

Buenas. Consulta sobre propiedad horizontal en CABA.

En una asamblea de consorcio, ¿puede el administrador presentarse además como apoderado o mandatario de uno o varios propietarios ausentes y votar en representación de ellos?

En nuestro Reglamento de Propiedad Horizontal se establece expresamente que el administrador preside las asambleas con “voz pero no voto”. Sin embargo, el mismo reglamento permite que los propietarios sean representados mediante mandatarios y no excluye expresamente al administrador como posible mandatario.

Mi duda es si la expresión “voz pero no voto” significa que el administrador no puede emitir ningún voto durante la asamblea o si igualmente podría votar ejerciendo poderes otorgados por propietarios.

También me interesa saber si cambia la situación cuando se votan cuestiones en las que el administrador tiene un interés directo, por ejemplo:

aprobación de su rendición de cuentas o gestión;
renovación de su mandato;
fijación o aumento de honorarios;
responsabilidad por determinados gastos;
remoción.

¿Conocen normativa, doctrina o jurisprudencia argentina que trate específicamente este tema?

Aclaro que se trata de un consorcio de CABA y que el Reglamento de Propiedad Horizontal es de los años ochenta.

Gracias.

[abogadoia]

Participación y Voto del Administrador en Asambleas de Consorcio en CABA

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), si bien un Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) puede establecer que el administrador tiene “voz pero no voto” en su rol institucional, existe normativa específica que restringe su participación como apoderado de propietarios, especialmente en asuntos donde exista un conflicto de intereses.

La situación que describes es una cuestión central en la dinámica de los consorcios, y su resolución se basa en la interpretación del Reglamento de Propiedad Horizontal a la luz de la normativa vigente, tanto nacional como de CABA.

El Alcance de la Cláusula "Voz pero no Voto" para el Administrador

Rol Institucional: La cláusula de "voz pero no voto" en el RPH se refiere al administrador en su función propia, es decir, no vota como un copropietario más, ya que no lo es. Su rol es el de ejecutar las decisiones de la asamblea y administrar los bienes comunes, no decidir sobre ellos.
Representación de Propietarios: El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) permite que los propietarios se hagan representar en las asambleas mediante mandatos. La cuestión reside en si el administrador puede ser uno de esos mandatarios y, en tal caso, ejercer el voto en nombre de un tercero.

Prohibiciones Específicas en CABA (Conflicto de Intereses)

La normativa específica para la administración de consorcios en CABA aborda directamente la posibilidad de que el administrador vote como mandatario cuando hay un interés personal en juego:

Ley 941 y Resoluciones Regulatorias: La Ley 941 de CABA (modificada por leyes posteriores como la 3254 y 6089) y sus normas reglamentarias, como la Resolución 32/2020 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) (que reemplazó a la 204/2012 DGDyPC), establecen un marco regulatorio estricto para los administradores.
Prohibición de Votar en Interés Propio: Estas normas son muy claras. El Artículo 10, inciso e) de la Ley 941 (CABA), en concordancia con la Resolución 32/2020 DGDyPC, prohíbe al administrador: "Votar en las asambleas por sí o en representación de un consorcista cuando se trate de la aprobación de su gestión, rendición de cuentas, remoción o designación, o cualquier otro asunto en el que tenga un interés particular."
Casos Concretos: Esto aplica directamente a los ejemplos que mencionas:
Aprobación de su rendición de cuentas o gestión.
Renovación de su mandato o designación.
Fijación o aumento de honorarios.
Determinación de su responsabilidad por gastos.
Remoción.

Prevalencia de la Normativa de Orden Público

Interpretación del RPH: Un Reglamento de Propiedad Horizontal de la década de 1980, si bien es la ley interna del consorcio, debe interpretarse a la luz de la legislación vigente y de orden público. Las normas que protegen los intereses de los consorcistas y regulan el conflicto de intereses del administrador (como la Ley 941 y la Resolución 32/2020) prevalecen sobre cualquier silencio o interpretación más amplia del RPH que pudiera contradecirlas.
Principio General: La finalidad de estas prohibiciones es evitar que el administrador, que posee información privilegiada y un rol de poder, pueda influir en decisiones que lo afecten directamente, garantizando la imparcialidad y la protección de los intereses del consorcio.

Consecuencias de Votos Irregulares

Si se emiten votos por parte del administrador en contravención a estas prohibiciones, las decisiones asamblearias que resulten afectadas por dichos votos podrían ser susceptibles de impugnación judicial por parte de los consorcistas (Art. 2063 del CCyCN), si consideran que los votos fueron determinantes para el resultado y que la decisión es nula o anulable.

Dada la especificidad de cada RPH y la necesidad de analizar el contexto completo, es fundamental consultar con un abogado matriculado para obtener un análisis detallado de tu situación particular y las acciones a seguir.

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