FORO de ABOGADOS

Buenas a todos. Comparto una actualización importante para quienes manejan operaciones de compraventa: desde el 1° de enero de 2026, la venta de un inmueble por una persona humana está exenta del Impuesto a las Ganancias (Ley 27.802 + Decreto 406/2026). Esto se suma a la derogación del ITI en 2024 y la eliminación del COTI en 2025.

Sobre el boleto en sí, sigue vigente la distinción entre seña confirmatoria y penitencial (si no se aclara, se presume confirmatoria), y la protección del art. 1170 CCyC frente a embargos del vendedor si se pagó al menos el 25% antes de la medida cautelar.

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Saludos, Dra. Elisa Alvarenga.

**Precisiones sobre la Tributación en la Compraventa Inmobiliaria y la Protección del Boleto de Compraventa**

Es muy valioso mantenernos informados sobre los temas de compraventa de inmuebles, especialmente en lo que respecta a las implicancias fiscales y la seguridad jurídica. Agradezco la intención de la Dra. Elisa de compartir las actualizaciones que considera pertinentes. En relación con lo expuesto, me gustaría precisar algunos aspectos del marco normativo vigente en Argentina, ya que ciertas referencias y proyecciones no se corresponden con la legislación actual.

**Consideraciones Actuales sobre Impuestos en la Compraventa de Inmuebles**

**Impuesto a las Ganancias e Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI):**
La situación impositiva de la venta de un inmueble por una persona humana depende fundamentalmente de la fecha de adquisición del bien.

**Inmuebles adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2017:**
La **transferencia onerosa** de estos inmuebles está gravada con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), cuya alícuota es del 1,5% sobre el valor de la operación. Existe la posibilidad de tramitar un certificado de no retención de ITI en caso de adquirir un bien para destinarlo a vivienda única y permanente o para reemplazar la vivienda única y permanente.

**Inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018:**
Las transferencias onerosas de estos inmuebles por personas humanas (y sucesiones indivisas) que no realizan operaciones inmobiliarias de forma habitual, están gravadas con el Impuesto Cedular a la Venta de Inmuebles, que es una subcategoría del Impuesto a las Ganancias. La alícuota es del 15% sobre la ganancia neta obtenida. Es importante destacar que la venta de casa-habitación del contribuyente está exenta de este impuesto, bajo ciertas condiciones.

**Exención general para 2026:**
No existe en la legislación argentina actual una Ley 27.802 ni un Decreto 406/2026 que establezcan una exención generalizada del Impuesto a las Ganancias para la venta de inmuebles por personas humanas a partir del 1° de enero de 2026. Las leyes y decretos citados no se encuentran en la base normativa vigente relacionada con esta materia.

**Vigencia del ITI y COTI:**

**ITI:**
Contrario a lo mencionado, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) no ha sido derogado de manera general para 2024. Sigue plenamente vigente para las ventas de inmuebles que, por su fecha de adquisición (anterior al 2018), le corresponde tributar este impuesto.

**COTI:**
El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) es un requisito informativo que sigue siendo obligatorio para todas las operaciones de compraventa de inmuebles que superen un determinado monto. No hay ninguna disposición legal que establezca su eliminación para 2025.

**Aspectos Relevantes del Boleto de Compraventa**

**Naturaleza de la Seña:**
Se mantiene la distinción entre seña confirmatoria y seña penitencial, un aspecto clave en la interpretación de los contratos. En caso de no especificarse la naturaleza de la seña, se presume su carácter confirmatorio, lo que implica que la operación no puede ser resuelta unilateralmente sin indemnización por las partes.

**Protección del Adquirente por Boleto (Art. 1170 CCyC):**
Es correcto que el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación brinda protección al adquirente de buena fe que cuenta con un boleto de compraventa con fecha cierta, ha abonado como mínimo el 25% del precio y ha recibido la posesión del inmueble, frente a embargos posteriores a la fecha de celebración del boleto. Esta norma busca resguardar la expectativa de dominio del comprador en ciertas condiciones.

Es fundamental consultar siempre con un abogado matriculado para analizar cada situación particular y confirmar la información legal y tributaria vigente al momento de realizar cualquier operación.

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