FORO de ABOGADOS

El abogado del ejecutante en la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo
Primera parte: hasta el decreto de subasta
Por Eduardo A. Díaz


I. La etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo

Siguiendo la estructura del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, podemos dividir el juicio ejecutivo en dos etapas. La primera, comprende desde la interposición de la demanda hasta que queda firme la sentencia de remate. Está compuesta por la demanda, intimación de pago, embargo (no indispensable en este momento del juicio, pero sí frecuente), citación al ejecutado para que oponga defensas, la deducción de éstas, su contestación por el actor, la posibilidad de que se produzca prueba, el dictado de la sentencia de remate, y la sustanciación de los recursos que proceden contra ella [1].

La segunda comienza una vez firme la sentencia de remate o, excepcionalmente, encontrándose en trámite la apelación contra ésta (si el ejecutante diere fianza de responder de lo que percibiere si la sentencia fuese revocada, supuesto en que la apelación se concede con efecto devolutivo, art. 555 CPCCN), y corre hasta que se hace íntegro pago al acreedor de la suma ejecutada (art. 559 a 591 CPCCN). Sus reglas son aplicables a la ejecución de sentencias (art. 510 CPCC) y, subsidiariamente, a las ejecuciones especiales en cuanto éstas no tengan disposiciones específicas (art. 595 y subsiguientes CPCCN).

Este tramo del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que no se hizo antes-, y luego poner dichas cosas en situación de ser subastadas judicialmente, llevar a cabo el remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La actuación del ejecutado está retaceada (art. 560 CPCC), y entra en escena la figura del martillero, quien de hecho toma a su cargo la mayoría de los trámites desde el auto de subasta hasta que ésta se lleva a cabo; casi en las postrimerías aparece otro sujeto, el comprador del bien subastado. En circunstancias normales, se compone más que nada de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo título de propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial ya se agotó, aunque puede surgir algún que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta, impugnación de la liquidación (los que por lo general resultan improcedentes si los deduce el ejecutado, pues suele hacerlos más con fines dilatorios que por su razonabilidad).

II. Nuestra hipótesis de trabajo: ejecución de expensas con embargo del inmueble

Seguiremos los pasos del juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal (art. 524 CPCC) [2], tramitado ante la Justicia Nacional en lo Civil.

Lo usual en estos casos es embargar la unidad funcional cuyas expensas se ejecutan, aunque estuviese afectada como bien de familia (situación frecuente) [3]. Supondremos que el inmueble está ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

III. Actividad a cargo del abogado del ejecutante

Desde la sentencia de remate firme, hasta que se dicte el auto de subasta, hay actividad casi exclusiva a cargo del abogado de la parte actora (aunque, tal como iremos viendo, bastante de ella puede delegarla en meros gestores, pues se trata de diligencias administrativas).

Más allá de las notificaciones de las resoluciones generales que se dicten, al ejecutado especialmente sólo se le cursa la intimación a acompañar el título de propiedad del bien embargado (infra III.3.1), y se le notifica la traba del embargo (infra III.1), ambas por cédula (siempre que haya constituido domicilio procesal, caso contrario será por ministerio de la ley); luego de ello, ninguna otra participación especial se prevé para este sujeto. Además, si el acreedor amplía la ejecución (arts. 540 y 541 CPCC), se le dará al deudor la participación correspondiente, mas no es este un acto propio, característico, de esta etapa, sino común a todo el proceso ejecutivo (volveremos sobre el tema en la segunda parte de este trabajo).

Por otro lado, ni el martillero, ni otros acreedores, ni el comprador, aparecerán aun en escena.

Teniendo en cuenta la índole y extensión de este trabajo, nos dedicaremos a analizar las situaciones comunes, básicas y habituales de este procedimiento.

III.1. Obtener y anotar un embargo. Impulsar la notificación de la medida

Dice el art. 561 CPCC: “Es requisito del trámite de cumplimiento de la sentencia de remate, la traba de embargo (…)”.

Este es el primer paso de la etapa, si es que no se cumplió antes: pedir, obtener, y anotar un embargo. Reiteramos que, no obstante la posibilidad de embargar cualquier otro bien, lo usual es hacerlo sobre el inmueble cuyas expensas se ejecutan, para hacer valer así el privilegio que ostenta este crédito (art. 17 ley 13512), que lo torna preferente en ser pagado, luego del acreedor hipotecario [4]. Aunque bien se podría embargar, por ejemplo, una suma de dinero del deudor suficiente para cubrir el crédito, v.gr. un depósito bancario, lo que evitaría tramitar la mayor parte de esta etapa del juicio - con el consiguiente ahorro de tiempo, esfuerzo y dinero – pues se pasaría directamente a su último momento, el de la liquidación y pago: “Cuando lo embargado fuese dinero…el acreedor practicará liquidación de capital, intereses y costas, de la que se dará traslado al ejecutado, aplicándose, en lo pertinente, las reglas de los artículos 503 y 504. Aprobada la liquidación, se hará pago inmediato al acreedor del importe que de ella resultare” (art. 561 CPCC, segunda parte).

El embargo sobre el inmueble se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación de la cosa, por oficio si se trata de un juicio que tramita en Capital Federal y cuyo embargo también se inscribirá en el Registro de esta Ciudad (ver modelo A en el Apéndice), y por testimonio si ha de serlo en extraña jurisdicción (art. 7 ley 22172).

Agregada al expediente la constancia de haberse inscripto el embargo (el Registro reintegra al presentante el oficio con la medida anotada, y éste lo presenta en el juicio, o transcurrido un tiempo prolongando sin que haya sido retirado, aquél lo envía directamente al juzgado), se dictará una providencia que ordenará notificar al ejecutado en los términos del art. 198 CPCC: “(…) Si el afectado no hubiese tomado conocimiento de las medidas con motivo de su ejecución, se le notificarán personalmente o por cédula dentro de los TRES (3) días. Quien hubiese obtenido la medida será responsable de los perjuicios que irrogare la demora (…)” Desde ya que la confección y entrega en secretaría de esta cédula es carga del abogado del ejecutante (arg. art. 137, 2º párrafo, CPCC).

Si el ejecutado apelase el embargo, concedido que sea (ver las limitaciones recursivas del art. 560 CPCCN), ello no detendrá la prosecución de esta etapa, pues el recurso se concederá con efecto devolutivo (arts. 198, último párrafo, y 250, inc. 2, CPCC).

Atención: recuerde que “Las inhibiciones y embargos se extinguirán a los cinco años de la fecha de su anotación en el registro que corresponda, salvo que a petición de parte se reinscribieran antes del vencimiento del plazo, por orden del juez que entendió en el proceso” (art. 207, segundo párrafo, CPCCN).

III.2. Pedir la reserva del expediente

Por seguridad (el inmueble del deudor va camino al remate judicial, y no tiene aquél demasiadas opciones para evitarlo, salvo la de pagar; y si no está en condiciones de hacerlo, pueden animarlo intenciones desleales), y más si se está ejecutando una suma de dinero considerable, nosotros solemos pedir la reserva del expediente en este momento del proceso [5]. No recordamos caso alguno en el que nos hayan negado la medida (ver modelo B en Apéndice)

Aunque la parte no lo pida, varios juzgados la ordenan de oficio un poco más adelante, al tiempo de dictar el decreto de subasta.

III.3. Medidas de los arts. 576/578 CPCC

Acreditada en el expediente la anotación del embargo (aunque éste no se haya aun notificado al ejecutado), reservado o no el expediente, lo primero es pedir (ver modelo B en el Apéndice) y obtener del juzgado la orden de cumplir las medidas previstas en el art. 576 del ritual:

“Antes de ordenar la subasta el juez requerirá informes:
1) Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones.
2) Sobre las deudas por expensas comunes, si se tratare de UN (1) bien sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3) Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones, según las constancias del registro de propiedad inmueble. Los informes tendrán una vigencia de SESENTA (60) días, a cuyo vencimiento deberán ser actualizados.
Asimismo, intimará al deudor para que dentro de tercero día presente el título de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa. No se realizará la subasta mientras no se haya agregado el título o, en su caso, el testimonio.
Podrá comprobarse judicialmente el estado de ocupación del bien si las circunstancias así lo aconsejaren”

Art. 577 CPCC: “Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior, se ordenará la subasta, designando martillero en los términos del artículo 563 y se determinará la base (…)”

Art. 578 CPCC: “Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación (…)”

Del juego de estas tres disposiciones surge que, además de los requisitos del art. 576, es necesario para que se decrete la subasta contar con la valuación fiscal del bien, lo que permitirá al juez determinar la base del remate (salvo que exista acuerdo de partes sobre el punto, supuesto no muy frecuente).

En la realidad, una vez dictada la providencia por el juzgado que manda cumplir estos recaudos (ver modelo C en el Apéndice), es aconsejable que el abogado realice las respectivas diligencias en este orden cronológico: 1) Intimar a presentar el título de propiedad y, en su caso, obtener un nuevo testimonio e inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble ; 2) Cerca de la finalización del trámite anterior (lleva fácil un par de meses), pedir los informes de deuda del inciso 1) (el del inciso 2) surge de las constancias del expediente, aunque algunos juzgados igual lo exigen); 3) Con lo anterior cumplido (la contestación de los pedidos de informes insume otros dos meses), recién obtener los informes de dominio, embargo e inhibiciones, y la valuación fiscal.

Veamos algo sobre ellas.

III.3.1. Obtener e inscribir en el Registro un nuevo testimonio del título de propiedad del bien embargado

La intimación al ejecutado a acompañar el título de propiedad del bien embargado se le notifica por cédula (arg. art. 135, inc. 6º CPCC), siempre y cuando haya constituido domicilio procesal, caso contrario, lo será por ministerio de la ley (art. 41 CPCC).

La práctica indica que casi nunca el ejecutado cumple esta intimación (en nuestros años de ejercicio conocimos una sola excepción, que confirma la regla), razón por la cual, vencido el plazo de tres días, el actor habrá de pedir al juez que haga efectivo el apercibimiento y ordene obtener un nuevo testimonio del documento (ver modelos D y E en Apéndice).

Dictada esta última providencia, la medida se cumplirá a través de un oficio ¿A quién irá dirigido? ¿Qué recaudos ha de contener esta pieza?

Aquí debemos hacer una digresión. Cuando se inicia este tipo de juicio, el abogado siempre pide un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble , a fin de saber, entre otras cosas, quien es el titular dominial, y contra él dirigir la pretensión ejecutiva. Pero de este mismo informe surgen otros datos, entre ellos, los correspondientes al acto de transmisión de la propiedad, por ejemplo si se trató de una compraventa o de una donación saldrá la fecha y número de la escritura, el escribano que intervino, el monto de la operación; si el dominio se adquirió a título hereditario, se informa el juzgado interviniente, los autos, si fue por declaratoria de herederos o inscripción de testamento. Pues bien, estos antecedentes son indispensables a la hora de obtener un nuevo testimonio del título de propiedad, pues permitirán encaminar los trámites hacia el lugar correcto: aquél en el que se encuentra el instrumento público cuyo nuevo testimonio necesitamos.

Retomando el orden de la exposición, contestaremos aquellas preguntas considerando el supuesto más frecuente: el actual propietario – ejecutado - lo ha sido a raíz de un acto formalizado en escritura pública, v. gr. compraventa, donación. El oficio ha de dirigirse al lugar dónde esté el protocolo del escribano que intervino en el acto de transmisión, que puede ser el de la escribanía o, si el notario no tiene ya en su poder el protocolo, en el Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos respectivo [6]. Conviene hacer una consulta telefónica a uno ú otro para verificar esta circunstancia, antes de librar el oficio. Los datos que hay que consignar en la pieza de comunicación son: individualización del inmueble (calle, número, unidad funcional), acto de transmisión (compraventa, donación, etc.), nombre de las partes del acto, número y fecha de la escritura, nombre y número de registro del escribano interviniente (ver modelo F en Apéndice). Este oficio lo firma el secretario del juzgado (art. 38 inc. 1º CPCC). También es importante indicar la persona autorizada a diligenciar la medida (normalmente, el letrado “y/o quien él designe”), quien será así el legitimado – con facultad de sustituir a favor de otra persona - para llevar a cabo alguna actuación o reclamo ante la persona oficiada (requisito válido no sólo para este oficio sino para cualquier otro que se libre durante este período). Y cuando el oficio va dirigido al Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, debe indicar, además, “para quién se expide el nuevo testimonio”, pues de no hacerlo, tampoco constará esta circunstancia en el nuevo testimonio que expida el Archivo, lo que imposibilitará posteriormente su inscripción en el Registro de la Propiedad [7].

Ingresado el oficio dónde corresponda – supondremos que lo fue en el Archivo -, previo pago del arancel correspondiente, en un plazo aproximado de diez días se retira el nuevo testimonio. Se lo agrega al expediente con un escrito, en el que también se ha de solicitar que se ordene la inscripción del nuevo documento en el Registro de la Propiedad y el desglose de la escritura. Ordenada la inscripción, se cumple la medida mediante oficio firmado por el secretario (ver modelo G en Apéndice), al que se le anexará el nuevo testimonio de la escritura – desglosado del expediente a este efecto - y el formulario que provee el Registro (minuta de inscripción) completado. Se ingresa todo en el organismo, se abona el arancel, y en un plazo de 10 días aproximadamente se lo retira. El nuevo testimonio inscripto se incorpora al expediente escrito mediante.

Tanto el diligenciamiento del oficio para obtener el nuevo testimonio, como el del correspondiente a su inscripción, puede el abogado encomendarlo a una gestoría. Si bien deberá abonar el correspondiente honorario (que posiblemente no podrá recuperar el cliente por vía de “imposición de costas”), este costo se compensará largamente con la economía de tiempo y esfuerzo que significará para aquél. Considero que está bien que el abogado cargue con el trámite la primera vez, para aprenderlo; pero luego conviene que lo “tercerice”, y que aplique su energía a otros menesteres más esenciales: buscar y atender clientes, actualizar conocimientos, resolver casos, etcétera.

III.3.2.Obtener informes de deuda del inmueble embargado

En las postrimerías de la obtención del nuevo título de propiedad se pueden ir pidiendo los informes de deuda a las siguientes reparticiones: Obras Sanitarias de la Nación , Aguas Argentinas, AYSA, Dirección de Rentas del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Se tramitan mediante oficio, firmado por el letrado (art. 400 CPCC). Los dirigidos a OSN, AA, y AYSA deben indicar el número de partida del inmueble (dato que se puede recabar en el edificio de esta última empresa sito en Av. Córdoba y Riobamba). Debe transcribirse el último párrafo del art. 398 CPCC, por las importantes consecuencias previstas para el caso de falta de contestación del pedido de informes: “(…) Cuando se tratare de la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad , los oficios que se libren a Obras Sanitarias de la Nación (e.l.) al ente prestador de ese servicio y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que se trate, contendrán el apercibimiento de que, si no fueran contestados dentro del plazo de diez días, el bien se inscribirá como si estuviese libre de deudas” (ver modelo H en Apéndice)

Los entes oficiados entregan al interesado un recibo del pedido de informes, y responden directamente al juzgado (art. 400, último párrafo CPCC).

Respecto del informe de deuda de expensas, pensamos que si la deuda está actualizada por haberse ampliado la ejecución, bastaría con estas constancias que ya están en el expediente. No obstante, nada impide – y no está de más -, acompañar un informe de deuda (no necesariamente un certificado de deuda) emitido por el administrador (sin perjuicio de ampliar luego la cuantía del reclamo, si es que no todos los períodos comprendidos en el informe han sido objeto de una formal ampliación de la ejecución).

No conocemos norma alguna que establezca un tiempo de vigencia de estos informes. La práctica nos dice que sólo cuándo son muy añejos (un par de años) algunos juzgados requieren que se los actualice antes de decretar la subasta.

Estos trámites también pueden delegarse en un gestor. Vale lo que dijimos antes al respecto (III.3.1.)

III.3.3. Obtener valuación fiscal e informes sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones

La obtención de estos informes se deja para el final, pues tienen un plazo de vigencia, transcurrido el cual hay que renovarlos: sesenta días para los de dominio, embargo e inhibiciones [8]; y la valuación fiscal debe ser del año calendario en que se decrete la subasta (“valuación fiscal actualizada” exige el art. 578 CPCC). Siendo así, no vale la pena sacarlos primero, pues mientras corre el tiempo para tramitar los otros, éstos habrán vencido.

La valuación fiscal se obtiene en el edificio del G.C.B.A. sito en Viamonte y Suipacha, en el acto, sin necesidad de oficio judicial, simplemente completando un formulario que pide los datos del inmueble.

Los demás informes, en el Registro de la Propiedad Inmueble , también sin oficio judicial sino tan sólo a través de dos formularios que provee el Registro: el denominado F1 para las condiciones de dominio y embargos, y el F2 para conocer las inhibiciones. Estos trámites deberán estar firmados por un profesional: escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador público, martillero; o quien acredite tener interés legítimo a juicio de la Dirección del Registro (articulo 54 inc. b y d, Decreto 2080/80, reglamentario éste de la ley 17801 sobre Régimen de los Registros de la Propiedad Inmueble )

Ídem lo dicho anteriormente sobre encomendar estas diligencias a un gestor.

III.3.4.Comprobación del estado de ocupación del bien

Esta es una medida que se ordena con posterioridad al auto de subasta, generalmente a cargo del martillero (ver en Apéndice, modelo I), punto II.2.) La abordaremos en la segunda parte de este trabajo.

IV. Pedir la subasta judicial

Expedido e inscripto en el Registro el nuevo testimonio del título de propiedad, obtenidos los informes y la valuación fiscal, solicitaremos entonces que el juez decrete la subasta del bien embargado

Dispone el art. 577 CPCC: “Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior, se ordenará la subasta, designando martillero en los términos del artículo 563 y se determinará la base.
Oportunamente se fijará el lugar donde aquélla debe realizarse que será donde tramita la ejecución, o el de ubicación del inmueble, según lo resolviere el juez de acuerdo con lo que resultare más conveniente; se establecerá también el día y la hora, que no podrán ser alterados salvo autorización del juez o acuerdo de partes expresado por escrito.
Se especificará la propaganda adicional autorizada, en los términos del artículo 567”

El lugar, día y hora del remate, así como la especificación de la propaganda adicional, no son objeto de determinación en esta resolución judicial, sino que lo serán “oportunamente”, más adelante, una vez que toma intervención el martillero.

Ver modelo I en Apéndice.

Finalizamos aquí esta primera entrega. En la segunda – que se publicará en el Suplemento de noviembre - abordaremos el quehacer del abogado desde este momento hasta que salga del juzgado con el cheque del crédito de su cliente en la mano. Los esperamos.


ANEXO MODELOS

OFICIO EMBARGO

Buenos Aires, de de 2010

Sr.
Director del Registro de la Propiedad Inmueble
Capital Federal

Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados “……..” (expte …) que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil Nº …, Secretaría Única a mi cargo, sito en … de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se anote embargo sobre el inmueble sito en la calle …, piso 4to, unidad funcional nro. 9,matrícula…, de la Ciudad de Buenos Aires, propiedad de…., por la suma de $….($…. de capital más $... presupuestados provisionalmente para intereses ycostas).-------------------------------------------------

La resolución que lo ordena dice: “Buenos Aires, 16 de abril de 2009. Por las sumas indicadas en el punto I), trábese embargo sobre el inmueble sito en la calle…, piso 4to, unidad funcional nro. 9 de la Ciudad de Buenos Aires. A sus efectos, líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble dejándose constancia de las personas autorizadas para correr con su diligenciamiento- Fdo:… Juez”.

El Dr.… o quien designe es el autorizado.-----------------




B) ESCRITO INICIANDO LA ETAPA DE CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA Y PIDIENDO RESERVA DEL EXPEDIENTE


INICIA ETAPA DE CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA DE REMATE. SE RESERVE EXPEDIENTE

Sr. Juez:

Eduardo A. Díaz, por la actora, con domicilio constituido en… (teléfono…, email…), en autos “…” (expte …, Juzgado Civil Nº …) digo:

1. Firme la sentencia de remate, trabado embargo sobre el inmueble cuyas expensas se ejecutan (ver fs. 20), inicio la etapa de cumplimiento de aquella. A tal fin, solicito

a. Se pidan los informes de deuda previstos en el art. 576 CPCC, librándose los oficios de estilo, bajo apercibimiento de que si no fueran contestados en el plazo de ley el bien se inscribirá como si estuviese libre de deuda
b. Se intime al ejecutado a acompañar el título de propiedad del bien embargado, bajo apercibimiento de obtenerse nuevo testimonio a su costa.

2. Atento el estado de autos, solicito se reserve el expediente.




C) PROVIDENCIA AL ESCRITO B

Buenos Aires, 11 Febrero de 2010.-


I. Líbrense los oficios solicitados, bajo apercibimiento de que si no fueren contestados en el plazo de diez días el bien se inscribirá como si estuviese libre de deuda (art. 398 CPCC).
II. Intímase al ejecutado a acompañar el título de propiedad del bien embargado dentro
del plazo de tres días, bajo apercibimiento de obtenerse segundo testimonio a su costa. Notifíquese.
III. Resérvense los autos en Secretaría


D) PETICIÓN DE QUE SE EXPIDA NUEVO TESTIMONIO


SE EXPIDA NUEVO TESTIMONIO

Sr. Juez:

Eduardo A. Díaz, por la actora, con domicilio constituido en… (teléfono…, email…), en autos “…” (expte …, Juzgado Civil Nº …) digo:

Vencido el plazo sin que el ejecutado haya cumplido la intimación ordenada en el punto II. de fs. 48 (ver cédula de fs. 50), solicito se haga efectivo el apercibimiento allí decretado, mandándose obtener nuevo testimonio del título de propiedad del bien embargado, librándose al efecto oficio al Archivo de Protocolos Notariales del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.


E) PROVIDENCIA AL ESCRITO D

Buenos Aires, 20 de marzo de 2010.-VG


AUTOS Y VISTOS:

En atención a lo solicitado y haciendo efectivo el apercibimiento decretado a fs. 48, líbrese el oficio pedido a fin de que se expida segundo testimonio del título correspondiente al bien embargado, a costa del ejecutado. Hágase constar la persona autorizada para su diligenciamiento.



F) OFICIO AL ARCHIVO DE PROTOCOLOS NOTARIALES


OFICIO

Buenos Aires, de de 2010

Sr.
Director del Archivo de Protocolos Notariales
Colegio de Escribanos de la Capital Federal

Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados “……..” (expte …) que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil Nº …, Secretaría Única a mi cargo, sito en … de la Ciudad de BuenosAires, a efectos que se expida un segundo testimonio de la escritura Nº…, de fecha…, pasada ante el escribano… (Nº de registro…), que instrumenta la compraventa celebrada entre… respecto del inmueble sito en…--------------------- La resolución que lo ordena dice: “Buenos Aires, 20 de marzo de 2010. En atención a lo solicitado y haciendo efectivo el apercibimiento decretado a fs. 48, líbrese el oficio pedido a fin de que se expida segundo testimonio del título correspondiente al bien embargado, a costa del ejecutado. Hágase constar la persona autorizada para su diligenciamiento. Fdo:Juez”.----------------------------------------------------------------
ElDr.… o quien designe es el autorizado.-----------------


G) OFICIO PARA INSCRIBIR NUEVO TESTIMONIO DEL TÍTULO DE PROPIEDAD


OFICIO INSCRIPCIÓN NUEVO TESTIMONIO

Buenos Aires, de de 2010

Sr.
Director del Registro de la Propiedad Inmueble
Capital Federal

Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en los autos caratulados “……..” (expte …) que tramitan por ante el Juzgado Nacional en lo Civil Nº …, Secretaría Única a mi cargo, sito en … de la Ciudad de Buenos Aires, a efectos que se inscriba el segundo testimonio de la escritura Nº…, de fecha…, pasada ante el escribano… (Nº de registro…), que instrumenta la compraventa celebrada entre… respecto del inmueble sito en…, matrícula…, cuyo titular de domino es… ---------------------
La resolución que lo ordena dice: “Buenos Aires, 16 de junio de 2010. 10. Inscríbase el nuevo testimonio. A sus efectos, líbrese oficio al Registro de la Propiedad Inmueble dejándose constancia de las personas autorizadas para correr con su diligenciamiento. Fdo: … Juez”.----------------------------------------------------------------
El Dr.… o quien designe es el autorizado.-----------------


H) OFICIO PIDIENDO INFORME DE DEUDA


OFICIO

Buenos Aires,…de… de 2010

Sres.
Aguas Argentinas

En mi carácter de letrado apoderado de la parte actora en los autos “…”, (expte…) que tramitan en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Nº, sito en calle…, le solicito informe lo siguiente:
Si la unidad funcional nro… (planta baja, depto. 5) del edificio sito en …, nomenclatura catastral…, partida Nº…, adeuda suma alguna, y por qué concepto.
La resolución que así lo ordena, dice: “Buenos Aires, 11 Febrero de 2010. Líbrense los oficios solicitados, bajo apercibimiento de que si no fueren contestados en el plazo de diez días el bien se inscribirá como si estuviese libre de deuda (art. 398 CPCC)…Juez”
El art. 398 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice:
“(…) Cuando se tratare de la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad , los oficios que se libren a Obras Sanitarias de la Nación (e.l.) al ente prestador de ese servicio y al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o Municipio de que se trate, contendrán el apercibimiento de que, si no fueran contestados dentro del plazo de diez días, el bien se inscribirá como si estuviese libre de deudas”


I) DECRETO DE SUBASTA


Buenos Aires, Agosto… de 2010

AUTOS Y VISTOS:

I.- En atención a lo solicitado, informe del Registro de la Propiedad y demás constancias agregadas, decrétase la venta en subasta del bien embargado, designado como Lote ...., Fracción .... (calle ....., .....), Matrícula: .... al contado y mejor postor, con la base de PESOS VEINTE MIL ($20.000) (facultad prevista en el art. 578 último párrafo C.P.C.C.) y por intermedio del martillero público que se designará conforme a la acordada del Superior Nø 772, una vez que se encuentre firme el presente.
II.-El designado oportunamente deberá:
1.- Aceptar el cargo dentro del tercer día de notificado por cédula, bajo apercibimiento de remoción.-
2.- Informar detalladamente al Juzgado dentro del quinto día acerca de las condiciones físicas y de ocupación del inmueble, las que deberá comprobar personalmente e individualizar a las personas que lo ocupasen, identificarlas y establecer en qué carácter lo hacen. A sus efectos desígnase oficial de justicia ad hoc al martillero, facultándoselo, en caso de ser necesario a hacer uso de la fuerza pública, requerir los servicios de un cerrajero y allanar domicilio. Para el caso que el inmueble se encuentre en extraña jurisdicción, dichas facultades, deberán ser solicitadas al juez que por turno corresponda; oficiándose con los recaudos de la ley 22.172.-
3.- Librar oficio a la Oficina de Subastas a fin de que se le asigne turno para llevar a cabo el acto, según los requisitos previstos por la Acordada N º 24/00.
4.- Llevar su cometido en la forma de práctica, y percibir el 30% del precio en carácter de seña y el 3% en el de comisión.
5.- En el acto de suscripción del boleto de compraventa exigir a quien resulte comprador
la constitución de domicilio legal dentro del radio de la Capital Federal , bajo apercibimiento de que las sucesivas providencias se le tendrán por notificadas en la forma prevista en el art. 133 del Código Procesal.
6.- Rendir cuenta dentro de tres días de realizado el remate, bajo apercibimiento de
multa.-
7.- Depositar el importe correspondiente en la sucursal Tribunales del Banco de la Nación
Argentina a la orden del Juzgado y como perteneciente a estos autos.-
8.- Valerse del auxilio de la fuerza pública si lo estimare necesario, a fin de preservar el normal desarrollo del acto (arts 561, 563, 565, 566, 577, 578, 579 y 582 del Código citado y Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil).
Publíquense edictos, en la forma dispuesta por el art. 566 del código de rito, por dos días en el Boletín Oficial y en La Razón. Si correspondiere, se hará constar el monto de las expensas comunes del último mes y lo adeudado por ese concepto. Asimismo se deberá hacer constar que no podrán haber ofertas menores a los pesos quinientos ($500), y que entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta también se encuentra el arancel aprobado por la acordada 10/9 del 0.25% del monto de la subasta.-
Hácese saber al martillero que deberá requerir en Secretaría un modelo de edicto de subasta.-
De considerarlo pertinente el peticionante y al sólo efecto de tomar debida nota, líbrese oficio o testimonio en los términos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.
Comuníquese a los jueces embargantes e inhibientes.
Cítese por el plazo de tres días a los acreedores hipotecarios para que presenten sus títulos. Notifíquese por cédula Notifíquese personalmente o por cédula al ejecutado y córrase vista al Sr. Defensor Público Oficial.-


Eduardo A. Díaz : Director del Suplemento de Práctica Profesional. Abogado litigante. Docente titular de las materias “Derecho Procesal Civil y Comercial y Práctica Profesional”, Universidad Católica de La Plata ; profesor titular de “Derecho Procesal I” y “Derecho Procesal II”, Universidad Maimónides; profesor titular por concurso de “Teoría General del Proceso”, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales del Instituto Universitario de la Policía Federal Argentina; profesor Asociado regular (a cargo de la cátedra) de Derecho Procesal Civil y Comercial, UADE; profesor adjunto por concurso de “Práctica Profesional”, y por carrera docente de “Elementos de Derecho Procesal”, Facultad de Derecho UBA; autor de obras jurídicas; director de la Colección Actuación Profesional de editorial Hammurabi; miembro del Instituto de Derecho Procesal CPACF; Profesor en el Programa de Formación Profesional de la Escuela de Posgrado del Colegio de Abogados de Capital Federal. Cualquier opinión, consulta o sugerencia sobre este artículo, o sobre el Suplemento en general, por favor diríjala a cualquiera de estas direcciones: PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com.ar; PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".edu.ar; PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com.ar

[1] El Código adjetivo nacional trata el juicio ejecutivo en tres Capítulos: el primero, dedicado a “Disposiciones Generales” (cuándo habrá título ejecutivo, enumeración de alguno de ellos, trámite de la preparación de la vía ejecutiva, etcétera); el segundo, “Embargo y excepciones”, comprende la que configuramos como primera etapa de este proceso; el tercero, “Cumplimiento de la sentencia de remate”, es la que analizaremos en este trabajo. De igual forma, el art. 40 de la ley arancelaria 21839 escinde este proceso en dos partes. Alguna doctrina lo divide en tres etapas: la primera, hasta la intimación de pago y citación para defensa; la segunda constituida por el breve período de conocimiento que implica, dentro del juicio ejecutivo, la interposición de defensas, su contestación, prueba, y el pronunciamiento de la sentencia de remate; la tercera, la de cumplimiento de la sentencia de remate.
[2] En el cobro de expensas comunes no cabe un examen en extremo riguroso del instrumento base de la acción ejecutiva, pues el pago de dicha contribución es fundamental para el normal desenvolvimiento del consorcio de copropietarios. De allí que sea procedente la vía ejecutiva, aunque no se encuentren reunidos todos los requisitos previstos por el ritual, si el demandado por tal razón no ignoró su deuda, aunque haya cuestionado su monto (CNCIV - Sala F - 31-10-1995) (elDial - AED62).
[3] La inembargabilidad del bien de familia no puede oponerse cuando se trata de la ejecución de un crédito originado en expensas comunes, ya que la obligación de contribuir al pago de los gastos y costos necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración, que es preexistente a la afectación al régimen del bien de familia que el propietario pudiere hacer; de modo que las deudas por expensas comunes dan lugar a embargo y ejecución, pues no se trata de obligaciones nacidas con posterioridad a la inscripción, sino de "rubros" o "renglones" de tales obligaciones (CNCIV - Sala E - 23-8-1995) (elDial - AEAA0).
[4] El privilegio del acreedor hipotecario que resulta de los arts. 3934 y sigtes. del Código Civil

Segunda Parte

El abogado del ejecutante en la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo
Segunda parte: desde el decreto de subasta hasta el pago del crédito

Por Eduardo A. Díaz

I. Recapitulación

En una anterior entrega (elDial.com - DC1534) iniciamos la descripción de la actividad habitual del abogado de la parte actora en la segunda etapa de este tipo de juicio, el ejecutivo, tramo que va desde la firmeza de la sentencia de remate o, excepcionalmente, encontrándose en trámite la apelación contra ésta (si el ejecutante diere fianza de responder de lo que percibiere si la sentencia fuese revocada, supuesto en que la apelación se concede con efecto devolutivo, art. 555 CPCCN), hasta que se hace íntegro pago al acreedor de la suma ejecutada (art. 559 a 591 CPCCN).-

Por entonces dijimos, con carácter general, que la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que no se hizo antes-, y luego poner dichas cosas en situación de ser subastadas judicialmente, llevar a cabo el remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La actuación del ejecutado está retaceada (art. 560 CPCC), y entra en escena la figura del martillero, quien de hecho toma a su cargo la mayoría de los trámites desde el auto de subasta hasta que ésta se lleva a cabo; casi en las postrimerías aparece otro sujeto, el comprador del bien subastado. En circunstancias normales, este momento del proceso se compone en gran parte de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo título de propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial entre actor y demandado ya se agotó, aunque puede surgir algún que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta, impugnación de la liquidación (los cuales, por lo general, resultan improcedentes si los deduce el ejecutado, pues suele hacerlos más con fines dilatorios que por su razonabilidad).-

Seguimos como modelo, las vicisitudes de un proceso de ejecución de expensas comunes de propiedad horizontal, con embargo del inmueble cuyas expensas se ejecutan. Nos basamos en las normas del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación , por eso los artículos que mencionemos en el texto, sin otra referencia, serán los pertenecientes a este cuerpo normativo.-

Por cuestiones metodológicas, dividimos el trabajo en dos partes. La primera (elDial.com - DC1534), fue dedicada al segmento que va desde la firmeza de la sentencia de remate hasta que se dicta el decreto de subasta. La segunda, la entrega de hoy, en la que seguiremos el tema desde esta resolución judicial y hasta que el acreedor salga del juzgado con el cheque en la mano.-

Creemos conveniente reproducir nuevamente el auto de subasta, pues será nuestro punto de partida:

Buenos Aires, Agosto… de 2010

AUTOS Y VISTOS:

I.- En atención a lo solicitado, informe del Registro de la Propiedad y demás constancias agregadas, decretase la venta en subasta del bien embargado, designado como Lote I, Fracción 11 de la Quinta 125 (calle 67, Conscripto Bernardi 1489, Unidad 2, Villa Maipú, Pdo. de Gral San Martín, Pcia. de Buenos Aires), Matrícula: 50585/2 al contado y mejor postor, con la base de PESOS VEINTE MIL ($20.000) (facultad prevista en el art. 578 último párrafo C.P.C.C.) y por intermedio del martillero público que se designará conforme a la acordada del Superior Nø 772, una vez que se encuentre firme el presente.-
II.-El designado oportunamente deberá:
1.- Aceptar el cargo dentro del tercer día de notificado por cédula, bajo apercibimiento de remoción.-
2.- Informar detalladamente al Juzgado dentro del quinto día acerca de las condiciones físicas y de ocupación del inmueble, las que deberá comprobar personalmente e individualizar a las personas que lo ocupasen, identificarlas y establecer en qué carácter lo hacen. A sus efectos designase oficial de justicia ad hoc al martillero, facultándoselo, en caso de ser necesario a hacer uso de la fuerza pública, requerir los servicios de un cerrajero y allanar domicilio. Para el caso que el inmueble se encuentre en extraña jurisdicción, dichas facultades, deberán ser solicitadas al juez que por turno corresponda; oficiándose con los recaudos de la ley 22.172.-
3.- Librar oficio a la Oficina de Subastas a fin de que se le asigne turno para llevar a cabo el acto, según los requisitos previstos por la Acordada N º 24/00.-
4.- Llevar su cometido en la forma de práctica, y percibir el 30% del precio en carácter de seña y el 3% en el de comisión.-
5.- En el acto de suscripción del boleto de compraventa exigir a quien resulte comprador la constitución de domicilio legal dentro del radio de la Capital Federal , bajo apercibimiento de que las sucesivas providencias se le tendrán por notificadas en la forma prevista en el art. 133 del Código Procesal.-
6.- Rendir cuenta dentro de tres días de realizado el remate, bajo apercibimiento de multa.-
7.- Depositar el importe correspondiente en la sucursal Tribunales del Banco de la Nación Argentina a la orden del Juzgado y como perteneciente a estos autos.-
8.- Valerse del auxilio de la fuerza pública si lo estimare necesario, a fin de preservar el normal desarrollo del acto (arts. 561, 563, 565, 566, 577, 578, 579 y 582 del Código citado y Reglamento para la Justicia Nacional en lo Civil).
Publíquense edictos, en la forma dispuesta por el art. 566 del código de rito, por dos días en el Boletín Oficial y en La Razón. Si correspondiere, se hará constar el monto de las expensas comunes del último mes y lo adeudado por ese concepto. Asimismo se deberá hacer constar que no podrán haber ofertas menores a los pesos quinientos ($500), y que entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta también se encuentra el arancel aprobado por la acordada 10/9 del 0.25% del monto de la subasta.-
Hácese saber al martillero que deberá requerir en Secretaría un modelo de edicto de subasta.-
De considerarlo pertinente el peticionante y al sólo efecto de tomar debida nota, líbrese oficio o testimonio en los términos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.-
Comuníquese a los jueces embargantes e inhibientes.-
Cítese por el plazo de tres días a los acreedores hipotecarios para que presenten sus títulos. Notifíquese por cédula
Notifíquese personalmente o por cédula al ejecutado y córrase vista al Sr. Defensor Público Oficial.-

II. Actividad que emana del decreto de subasta

Dictada la resolución que ordena la venta del bien embargado en remate público, lo primero es controlarla para constatar que no contenga errores, v. gr. en los datos identificadores de la cosa a subastar. De haberlos, se pueden corregir mediante recurso de aclaratoria presentado en plazo, aunque tratándose de equívocos materiales la jurisprudencia admite su enmienda en cualquier momento (arg. 166, inc. 1º, in fine), a efectos de evitar el predomino de una solución formal por sobre la verdad sustancial.-

Si leemos con atención la disposición judicial, advertiremos en ella la tarea que corresponde en la coyuntura al abogado del ejecutante: principalmente, impulsar ciertas notificaciones; a veces, anotar la orden de subasta en el Registro correspondiente.-

II.1.Impulsar notificaciones

Reiteramos que el impulso de las notificaciones se cumple, de ordinario, confeccionando y dejando en el tribunal la cédula; pero tratándose de una cédula ley 22172, o de un oficio, habremos de presentarlos primero a confronte en el juzgado, retirarlos y diligenciarlos en la Oficina de Notificaciones de extraña jurisdicción o en el ente oficiado, respectivamente.-

II.1.1.Al ejecutado

Lo primero es notificar al ejecutado el auto de subasta, para que éste adquiera firmeza y, sobre ella, poder cumplir los demás pasos hacia el remate.-

Pese a que en la ley no está prevista la notificación por cédula de esta resolución, se desprende del último párrafo de la resolución que este medio fue ordenado por el juez (Art. 135, inc. 18). No obstante el mandato judicial, si el ejecutado no constituyó domicilio procesal, regirá la notificación automática (Art. 40, 41, 133).-

II.1.2.Al martillero

Firme el decreto de subasta (es decir, notificado a las partes y vencido el plazo para que apelen, sin que hayan interpuesto el recurso, o habiendo apelado, la Cámara confirma la resolución), el juzgado designará martillero (normalmente la actora debe constatar aquella firmeza, y luego pedir que se cumpla este nombramiento).-

En el acta de sorteo aparecerá su nombre, domicilio constituido, y número de teléfono. La cédula de notificación de la designación en el cargo debe dirigirse a dicho domicilio, aunque es costumbre que el abogado lo llame por teléfono y le avise, para que el experto pase directamente por el tribunal a aceptar el cargo: al no haber notificación por cédula, no le correrá el plazo de tres días para aceptar el cargo (arts. 577, 563). Ahora, si luego del aviso telefónico, el martillero no concurre a aceptar el cargo dentro de un plazo prudencial, libraremos la cédula para que se cumpla formalmente la notificación de su designación, y se produzcan así todos sus efectos legales.-

II.1.3.Comunicar a jueces embargantes e inhibientes

En consonancia con el primer párrafo del Art. 575, la resolución que nos sirve de modelo manda, en su antepenúltimo párrafo: "Comuníquese a los jueces embargantes e inhibientes". La finalidad es que quienes hayan obtenido estas medidas cautelares se presenten a la ejecución a hacer valer sus derechos, v. gr. invocar privilegio o preferencia para cobrar, defender en el acto del remate el valor del inmueble, pedir que la subasta se realice en su proceso por estar más adelantado en el trámite, etcétera.-

El decreto judicial no identifica a los posibles jueces embargantes e inhibientes, sino que el abogado debe buscarlos en los informes de dominio e inhibiciones que debieron acompañarse con la petición de subasta: allí figurarán autos y juez correspondientes a dichas medidas.-

La comunicación se hará por oficio (Art. 131), que en su caso (medida ordenada por juez de extraña jurisdicción) será conforme ley 22172. Y aquí nos encontramos con dos posibilidades. Una, al juez de la ejecución le alcanza, para tener por cumplida la comunicación, con que se acompañe al expediente constancia de la recepción del oficio por el juzgado oficiado (copia firmada, sellada y datada por el personal de mesa de entradas). La otra, el juez oficiante requiere un oficio del juzgado requerido, en el que dé cuenta de la recepción del oficio en el que se comunica la subasta. Muchas veces, el juez de la ejecución aclara este último requisito en el auto de subasta, lo que despejaría toda duda sobre cuál es la modalidad a seguir. Pero ante el silencio judicial, recomendamos averiguar sobre el punto – aunque más no sea "de palabra" -, a fin de no perder tiempo.-

II.1.4.Citación a acreedores hipotecarios

Dice el segundo párrafo del Art. 575: "Se citará a los acreedores hipotecarios para que dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo, podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos". En forma concordante, el penúltimo párrafo del auto de subasta: "Cítese por el plazo de tres días a los acreedores hipotecarios para que presenten sus títulos. Notifíquese por cédula"

La finalidad de la citación es, en general, permitirles vigilar el desarrollo de la subasta, y en particular, pedir el aumento de la base del remate.-

En este caso, la notificación será por cédula, que deberá diligenciarse en su domicilio real, no en el constituido en la escritura pública, pues éste sólo tiene efectos entre las partes contratantes. Aunque se ha admitido que, si a la fecha existe ejecución hipotecaria en trámite, se notifique en el domicilio procesal constituido en este proceso.-

II.1.5.Al Defensor Oficial

En el supuesto que nos sirve de ejemplo, se ordena también notificar al Defensor Oficial, pues éste actúa por uno de los ejecutados (Art. 343). Si bien el pase al despacho del Defensor a los fines de la notificación lo cumple directamente el juzgado, puede suceder que por inadvertencia no lo hayan hecho, en cuyo caso bastará con que así lo solicite verbalmente el abogado a los empleados de la mesa de entradas.-

II.2.Anotar la medida en el Registro de la Propiedad Inmueble

"De considerarlo pertinente el peticionante y al sólo efecto de tomar debida nota,
líbrese oficio o testimonio en los términos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda", reza uno de los últimos párrafos del decreto de subasta.-

Como se advierte, la resolución faculta al ejecutante a inscribir el decreto de subasta en el Registro de la Propiedad Inmueble. En el ámbito de la Justicia Nacional en lo Civil, no es usual que el juzgado ordene de oficio esta inscripción. Cosa distinta sucede en la provincia de Buenos Aires.-

La medida puede asimilarse a una "cautelar genérica" (Art. 232), con rasgos de "anotación de litis" (Art. 229).-

III. Actividad posterior esencial

Aceptado el cargo por el martillero, éste comenzará a desarrollar su tarea en pos de vender el bien embargado en la subasta ordenada. Los principales actos de dicho trabajo están casi todos enumerados en el decreto de subasta, y sucintamente son:
1) Constatar el estado del bien,
2) Librar oficio a la Oficina de Subasta para que le asignen turno para el remate,
3) Publicar edictos,
4) Exhibir el bien a subastar,
5) Llevar a cabo la venta,
6) Depositar la seña percibida,
7) Rendir cuentas. Aprobadas estas últimas, termina la labor de este auxiliar de la Jurisdicción.-

Luego, el camino hacia la percepción del crédito por la ejecutante seguirá, básicamente, de la siguiente manera:
8) Depósito del saldo del precio por el comprador,
9) Liquidación por la actora de su crédito,
10) Aprobación de la liquidación,
11) Confección del cheque judicial, y su cobro en el banco.-

La descripta es la actividad esencial de esta etapa del juicio ejecutivo, pues está colocada en el derrotero de la instancia como permanente, es lo que constituye su naturaleza, sí o sí ha de cumplirse. Podríamos decir que en un proceso sin mayor complejidad, en los no se ponen mayores trabas en la marcha de la ejecución (posiblemente la mayoría), existen únicamente estos actos, no otros.-

Pero no hay que olvidar que, paralelamente al desarrollo de estos actos esenciales, se habrán cursado las notificaciones a los posibles embargantes e inhibientes, y al acreedor hipotecario, y que luego de la venta aparece en escena otro sujeto, el comprador, sin olvidar que siempre está presente el ejecutado. Todas estas personas – a las que hay que agregar el martillero, y el propio actor – con su accionar pueden generar cuestiones contingentes, esto es, posibles pero no necesarias, las que de aparecer, generarán también participación del abogado del ejecutante.-

En este capítulo nos ocuparemos, por orden cronológico, de la actividad esencial del abogado de la ejecutante luego de efectuada la venta por el martillero. Más abajo (IV.), de la contingente.-

III.1.Controlar la rendición de cuentas del martillero

Rendidas las cuentas del remate por el martillero (Art. 564), de ellas se correrá traslado a las partes. Habrá que controlarlas y, eventualmente, impugnarlas (infra IV.1.2.).-

Si no hay impugnación, o sustanciada ésta, el juez dictará la resolución "Apruébase el remate", que por lo general – y ante el silencio de la ley sobre el punto - se ordena notificar por cédula [1] (a las partes y al comprador), acto éste cuyo impulso pesa sobre todo en el ejecutante.-

III.2.Practicar liquidación del crédito del ejecutante. Impulsar notificaciones

Dice el primer párrafo del Art. 580: "Dentro de los CINCO (5) días de aprobado el remate, el comprador deberá depositar el importe del precio que corresponda al contado, en el banco de depósitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos fundados para obtener la suspensión del plazo, se ordenará nueva subasta en los términos del artículo 584".-

No obstante que el código establece que el depósito ha de realizarse dentro de los cinco días "de aprobado el remate", el plazo se computa desde que el adquirente es notificado de la resolución que aprueba el remate, notificación que, dijimos, corresponde hacer por cédula.-

Lo habitual es que el comprador deposite en tiempo y forma el precio de la compraventa. De no suceder así, ello daría lugar a cierta actividad contingente (ver infra IV.3.1.).-

Pagado el precio, dentro de los cinco días de quedar firme la resolución "Por abonado el saldo del precio" (se notifica por ministerio de la ley, salvo que el juez ordene que lo sea por cédula, lo que normalmente no acaece) [2], encontrándose depositada en el banco la suma total proveniente de la venta judicial, "(…) el ejecutante presentará la liquidación del capital, intereses y costas; de ella se dará traslado al ejecutado. Si el ejecutante no presentare oportunamente liquidación, podrá hacerlo el ejecutado, en cuyo caso se conferirá traslado a aquél. Contestado dicho traslado o vencido el plazo para hacerlo, el juez resolverá. La falta de impugnación no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta no se ajustare a derecho (…)" (Art 591).-

Tanto la resolución "De la liquidación, traslado", como la que resuelve finalmente sobre su aprobación, por lo general el juez las manda notificar por cédula, en cuyo caso, su impulso, corresponderá principalmente al ejecutante, urgido en cobrar.-

III.3.Solicitar y retirar giro

Sustanciada la liquidación, y firme la resolución que la aprueba, habrá que peticionar que se libre giro a favor del actor por la suma que resulte de la cuenta.-

Dictada la providencia "Líbrese giro a favor de… por la suma de….", que se notifica por ministerio de la ley, hay que aguardar el plazo de cinco días para que adquiera firmeza [3]. Recién entonces se estará en condiciones de retirar del juzgado el cheque judicial [4], y presentarlo en el banco de depósitos judiciales para ser cobrado.-

IV. Actividad contingente usual

Como adelantamos, al lado de la actividad esencial hay otra, contingente, es decir, posible pero no necesaria, que tiene su origen en las vicisitudes propias del proceso que estamos analizando.-

Recordando la tradicional distinción entre partes principales y partes transitorias o incidentales del proceso [5], entre las segundas se encuentran, en esta etapa del juicio ejecutivo, los terceros embargantes e inhibientes, el acreedor hipotecario, el martillero, el comprador en subasta: todos ellos se encuentran legitimados para actuar en el acotado marco de la consecución de sus intereses. Su actuación – y la que corresponde a la propia parte ejecutante, y a la del ejecutado -, da lugar muchas veces a la intervención del letrado de la actora.-

Es imposible considerar todas las conductas de estos sujetos con entidad suficiente para generar la intervención del letrado del ejecutante. No obstante, sí podemos enumerar las más comunes; y lo haremos según el sujeto de quien provengan.-

IV.1.Generada por la intervención del martillero

IV.1.1.Requerir que se lo sustituya

En relación al martillero, el abogado puede: 1) Pedir que se nombre otro, si no aceptó el cargo dentro del tercer día de notificado – por cédula - su nombramiento; 2) Pedir que se deje sin efecto el nombramiento, si circunstancias graves así lo aconsejaren (Art. 563, segundo párrafo); 3) Pedir su remoción, cuando no ajuste su cometido a las instrucciones que le imparte el juez (art. 563, tercer párrafo).-

Uno de los motivos usuales para pedir la remoción es que el martillero no impulse la subasta omitiendo realizar en un plazo normal los actos idóneos a tal fin; mas previo a solicitar esta sanción extrema en el expediente, es costumbre pedir que se lo intime a cumplir en un plazo prudencial, bajo el apercibimiento correspondiente; no sin antes hablarlo con el experto, y evitar así conflictos entre estos dos sujetos del proceso, quienes deben tratar de trabajar de consuno. Pero llegado el caso, el abogado no debe dudar en requerirle al juez que aparte de la causa al martillero.-

IV.1.2.Colaborar con el rematador

Como se desprende del capítulo II del decreto de subasta, y de lo que dijimos al comienzo del capítulo III, pesa sobre el martillero desinsaculado realizar los actos sustanciales allí enumerados, tendientes a la venta del bien embargado.-

No obstante, nada impide – y de hecho, así sucede – que el abogado del ejecutante colabore en las tareas que no sean personales de aquél, por ejemplo, confeccionar y dejar a la firma en el juzgado el mandamiento para cumplir lo requerido en el punto 2. del auto de remate, o hacer lo propio con el oficio a la Oficina de Subastas (punto 3.), o con los edictos (punto 8.), ir a los diarios a publicar estos últimos. El interés que se defiende en el pleito exige esta ayuda, que principalmente tiende a acelerar el camino a la subasta.-

Es muy importante que el letrado mantenga una comunicación fluida con el martillero, aunque más no sea por teléfono o mail, para ir conviniendo con él quién de los dos se ocupará de estos menesteres y, de paso, para controlar - y urgir, de ser necesario - la marcha de las diligencias v. gr. avisarle al martillero que ya está firmado el mandamiento de constatación del estado y ocupación del inmueble, y de paso saber cuándo lo retirará y llevará a cabo la medida.-

IV.1.3.Impugnar la tasación del bien a subastar

Con base en el Art. 578, y aunque exista valuación fiscal en el expediente, es frecuente que el juez ordene al martillero designado establecer el valor del bien a rematar, para que sirva de referencia a efectos de fijar la base del remate.-

De esta estimación se corre vista o traslado a las partes, o se le provee un "hágase saber", equivalente éste a aquellos en cuanto impone a las partes la carga de pronunciarse sobre el acto del martillero, respuesta cuyo plazo es de cinco días (Art. 150).-

Si se comparte el monto estimado por el rematador nada se dirá; caso contrario, se lo impugnará.-

IV.1.3.Oponerse a propaganda adicional

Dice el primer párrafo del Art. 567: "La propaganda adicional será a cargo del ejecutante, salvo si el ejecutado hubiese dado conformidad, o si su costo no excediere del DOS POR CIENTO (2 %) de la base (…)".-

La publicación ordinaria es la que se hace por edictos estándar. Mas ella no descarta que puedan agregarse otros medios de publicidad, con la finalidad de interesar a mayor número o a otro tipo de oferentes posibles, v. gr. enviar correspondencia, repartir volantes, publicar el edicto en algún otro diario además de los designados en el auto de subasta, o que el formato del edicto no sea el común sino otro, más extenso o destacado (lo que implica un mayor valor de publicación), etcétera.-

El martillero no puede, por sí mismo, determinar la procedencia de publicidad extraordinaria; debe, por lo tanto, solicitar autorización al juez para realizarla. Hecha la petición, de ella se corre traslado a ejecutado y ejecutante, el cual se notifica por ministerio de la ley.-

Las soluciones posibles al pedido de autorización de propaganda adicional son: 1) si su costo no excede del dos por ciento de la base fijada para la subasta, el mismo corre por cuenta del ejecutado, con prescindencia de su conformidad; 2) si su costo excede del mencionado porcentaje, para que la inversión corra por cuenta del ejecutado resulta ineludible su expresa conformidad; 3) que el ejecutante acceda a la realización de publicidad extraordinaria por encima del referido porcentaje, supuesto en el cual el costo será a su exclusivo cargo [6]

IV.1.4.Solicitar nueva subasta por falta de postores

"Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondrá otro, reduciendo la base en un VEINTICINCO POR CIENTO (25 %). Si tampoco existieren postores, se ordenará la venta sin limitación de precio" (Art. 585).-

Desde ya que este segundo remate ha de peticionarlo el ejecutante. Suele pedirse - y algunos jueces así lo conceden -, que si fracasare también la nueva subasta por falta de postores, en el mismo acto se lleve a cabo el tercer intento de venta sin limitación de precio, buscándose con ello evitar gastos de tiempo y dinero.-

IV.1.5.Impugnar la rendición de cuentas del remate

Lo normal es que la rendición de cuentas del remate sea ajustada a derecho, mas puede suceder que no. En este último caso, habrá de impugnársela dentro del plazo de cinco días de notificado el traslado de aquella. La cuestión se sustanciará con el martillero y el ejecutado, y finalizará mediante una sentencia interlocutoria que la resuelva.-

IV.2.Generada por peticiones de otros acreedores

IV.2.1.Cuestiones planteadas por embargantes e inhibientes

Vimos que el auto de subasta debe notificarse a los jueces embargantes e inhibientes, para que estos acreedores se presenten a la ejecución a hacer valer sus derechos.-

Los planteos más comunes provenientes de estos sujetos, son: 1) Ser el propietario del bien embargado (tercería de dominio, arts. 97 y ccs. [7]); 2) Tener derecho a ser pagado con preferencia al ejecutante (tercería de mejor derecho; arts. 97 y ccs., 590 [8]); 3) Tener derecho a que la subasta se lleve a cabo en su juicio, por estar más adelantado en el trámite (Art. 568); 4) si no se presentan la hipótesis 1), 2) ni 3), simplemente que luego de subastado el bien, y cobrado el ejecutante su crédito, se transfieran los fondos remanentes a su juicio (aunque en realidad, para esto se necesita, más que el pedido del embargante, una orden del juez de su juicio, que se comunicará al juez de la ejecución mediante oficio).-

De todas estas contingencias se ha de correr traslado a ejecutante y ejecutado.-

IV.2.2.Cuestiones planteadas por el acreedor hipotecario

El acreedor hipotecario de grado preferente, además de estar habilitado para vigilar el desarrollo de la subasta, puede peticionar ser pagado con primacía del producido del remate (sus derechos se transfieren del inmueble al precio), y está particularmente autorizado a pedir el aumento de la base [9], según lo dispone el segundo párrafo del Art. 575: "(…) Se citará a los acreedores hipotecarios para que dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo, podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos".-

De estas peticiones se corre traslado a ejecutante y ejecutado.-

La participación del acreedor hipotecario no supone que adquiere la calidad de co-ejecutante, sino que su legitimación queda limitada para obrar conforme al interés en defender su crédito.-

IV.3.Generada por la actuación del comprador

IV.3.1.Peticionar ante la falta de depósito del saldo del precio

Si el comprador no cumple con el depósito del saldo del precio del remate, el ejecutante puede requerir al juez: 1) Que ordene nueva subasta [10]; 2) Como previo a tamaña consecuencia, se intime al adquirente a cumplir en un breve plazo: elementales principios de economía lo tornan conveniente [11]; 3) En vez de nueva subasta, requerir el cumplimiento de la obligación del comprador (arts. 580, 584).-

Si el comprador solicita la suspensión del plazo para depositar, habrá que correr traslado a las partes, en cuyo caso será carga del ejecutante contestarlo.-

IV.3.2.Solicitar el levantamiento de la indisponibilidad de fondos

Dice el Art. 582: "El comprador que hubiere realizado el depósito del importe del precio podrá requerir su indisponibilidad hasta tanto se le otorgue la escritura, o se inscriba el bien a su nombre si prescindiere de aquélla, salvo cuando la demora en la realización de estos trámites le fuera imputable. La indisponibilidad no regirá respecto de los gastos de escrituración y pago de impuestos". Esta indisponibilidad tiene por finalidad garantizar al adquirente la formalidad de la escritura pública, recaudo para que pueda asegurarse la obtención del bien subastado.-

El pedido del comprador de indisponibilidad de los fondos es, en la práctica, habitual, y el juez lo decide – casi siempre favorablemente – sin sustanciación, es decir, sin correrle previo traslado al ejecutante. Lo que sí puede hacer éste es, con posterioridad, solicitar el levantamiento de la indisponibilidad si, luego de un lapso razonable, se demora en escriturar por causa imputable al adquirente. Se concilia, así, el derecho del adquirente con el del acreedor ejecutante, pues éste no podrá percibir su crédito hasta tanto los fondos estén disponibles.-

IV.4.Generada por el ejecutado

IV.4.1.Contestar incidente de nulidad de la subasta

Muchas veces con ánimo dilatorio (el deudor ocupa el inmueble subastado, y desea permanecer en él el mayor tiempo posible), puede suceder que el ejecutado plantee la nulidad de la subasta.-

De hacerlo, si el juez no lo rechaza in limine por ser las causas manifiestamente inadmisibles, se conferirá traslado a las partes, al martillero y al adjudicatario, es decir, se habrá iniciado un incidente.-

Rigen en especial los artículos 592 y 593 del ritual, sin perjuicio de las normas generales sobre nulidad de los arts. 169 y subsiguientes.-

IV.4.2.Contestar impugnación de la liquidación

Vimos antes (supra III.2.) que oportunamente el ejecutante práctica liquidación de su crédito, y de ella se corre traslado al ejecutado. Es frecuente que éste la impugne. Si así sucede, se habrá iniciado un incidente con la impugnación, en el que corresponde correr traslado al ejecutante de las objeciones a la cuenta.-

IV.5.Cuestiones planteadas por el propio ejecutante

IV.5.1.Ampliación de la ejecución

"Si durante el juicio, pero con posterioridad a la sentencia, vencieren nuevos plazos o cuotas de la obligación en cuya virtud se procede, la ejecución podrá ser ampliada pidiéndose que el deudor exhiba dentro de quinto día los recibos correspondientes o documentos que acrediten la extinción de la obligación, bajo apercibimiento de hacerse extensiva la sentencia a los nuevos plazos y cuotas vencidos.-
Si el deudor no exhibiere recibos o documentos que fuesen reconocidos por el ejecutante, o no se comprobase sumariamente su autenticidad, se hará efectivo el apercibimiento sin recurso alguno.-
En cada caso de ampliación deberá cumplirse con la intimación de pago.-
Lo dispuesto en este artículo y en el anterior regirá también en las ejecuciones por cobro de alquileres y expensas comunes.-
La facultad que otorga este artículo no podrá ser ejercida una vez terminada la tramitación del juicio" (Art. 541)

Se entiende "terminada la tramitación del juicio" (límite para ampliar la ejecución) con el pago de la suma resultante de la liquidación final aprobada.-

IV.5.2.Compensación del crédito con el precio de venta del bien embargado

Doctrina y jurisprudencia admiten que el acreedor ejecutante pueda alegar en su beneficio el derecho instituido por el Art. 818 del Código Civil [12]. Para ello, ha de peticionar al juez que, de resultar adquirente del bien subastado, lo exima de abonar la seña al martillero y, después, hasta la concurrencia de su crédito, se lo compense con el saldo del precio de la venta.-

Esta compensación no procede cuando existe algún acreedor con preferencia al pago, v. gr. prendario o hipotecario.-

Conviene al acreedor, previo a obtener la autorización judicial a compensar, y para evitar posteriores incidencias, practicar liquidación de su crédito, con vista al ejecutado.-

La autorización a compensar se notificará al martillero para que, en el acto del remate, exima al ejecutante (si resultó adquirente) de abonar la seña correspondiente.-

V. Honorarios

Por regla, la regulación de honorarios en el proceso ejecutivo debe practicarse una vez que se satisface íntegramente el crédito reclamado, oportunidad en la que se cumple la segunda de las etapas previstas en el art. 40 de la ley 21.839 [13].-

V.1. No hay otros acreedores preferentes

Si no hay otros acreedores preferentes en el pago respecto del ejecutante (es decir, sólo están en juego el crédito del actor y el del abogado por sus honorarios), la suma proveniente del remate ha de aplicarse primero a cancelar "las costas de la ejecución" (Art. 590, primer párrafo), dentro de las cuales están los estipendios profesionales.-

Si el dinero proveniente de la subasta es suficiente para cubrir ambas acreencias (v. gr. el inmueble se subastó en $ 200.000, y el crédito del ejecutante es de $ 50.000), el letrado no tendrá que tomar mayores recaudos para percibir la suya. Firme la liquidación del crédito del actor (que será el monto del proceso, base regulatoria), el abogado pedirá regulación de honorarios y, contemporáneamente a que su cliente se lleve el dinero del tribunal, él seguirá los pasos necesarios para cobrar lo suyo (embargo sobre el remanente depositado, posible apelación y firmeza de la resolución que fija el honorario, libramiento del cheque [14]).-

Ahora, si el producido de la subasta puede no llegar a satisfacer ambos créditos, una vez firme la liquidación del que corresponde al ejecutante, y antes de pedir el libramiento del giro a favor de aquél por dicho importe, el letrado habrá de solicitar se regulen sus honorarios. Desde este mismo momento – o aún antes, ver nota 14 -, y para quedar a resguardo de cualquier contratiempo que impida u obstaculice su cobro, podrá solicitar cautelarmente embargo sobre dichos fondos [15] u oponerse a que sean retirados por el ejecutante hasta tanto el profesional perciba su crédito [16]. Desde ya que esto es sin perjuicio de que siempre el cliente es deudor del honorario del abogado a quién contrató para atender el caso (Art. 49 ley 21839), lo que implica que aunque el ejecutante se llevase todo el dinero depositado en autos, su abogado tiene derecho a reclamarle el pago de sus honorarios; mas este proceder, además de ser más prolongado en el tiempo (Art. 50 ley 21839), puede implicar la insatisfacción del crédito del profesional, v. gr. si el cliente se insolventó luego de percibir su acreencia.-

V.2. Hay acreedores preferentes

Es la situación que se presenta cuando existe algún acreedor preferente en el cobro al ejecutante, como lo es el acreedor hipotecario. En este caso ¿quién cobra primero, el abogado su honorario por el trabajo realizado en el juicio en que se subastó el bien, o el acreedor privilegiado?

Existen dos tendencias jurisprudenciales sobre el tema. Una, que creemos mayoritaria, preconiza lo siguiente:

"No todos las costas del juicio común en donde se llevó adelante la subasta del bien raíz tienen preferencia al crédito hipotecario que lo grava; sólo aquellos gastos ocasionados por los actos que tengan por objeto poner los bienes del deudor y sus derechos bajo la mano de la justicia, y que el acreedor hipotecario no habría podido dispensarse de pagar si otro no hubiera hecho la anticipación o los trabajos indispensables a ese fin (…) Entre esos trabajos, claro está, se encuentran los honorarios del letrado del aquí ejecutante, ya que con su labor ha beneficiado a los restantes acreedores, impulsando el progreso del juicio y logrando la venta forzada del bien."
"Sin embargo, no toda la labor desplegada por los profesionales del derecho configura un gasto de justicia oponible al acreedor hipotecario. Para que así resulte debe haber sido hecho en beneficio y provecho de éste; y cuando el bien fue subastado en otra ejecución que no es la hipotecaria, tramitada con otro abogado que no es el suyo, la única tarea que redunda en beneficio del acreedor hipotecario es la desplegada con posterioridad a la sentencia de trance y remate".-
"En conclusión, sólo debe considerarse la proporción del honorario del letrado por las tareas llevadas a cabo durante la etapa de ejecución de la sentencia y que se relacionen con la venta forzada del bien gravado, ya que lo anterior sólo fue útil al interés particular del acreedor ejecutante para el reconocimiento judicial de su acreencia, para así poder hacer ejecutivo su crédito" [17].-

La otra postura, sostiene:
"Ha resuelto esta Sala, en casos análogos al presente, que cuando la actividad desarrollada hasta obtener la venta del bien en ejecución ha redundado en beneficio de acreedor hipotecario, los gastos derivados de tal actividad, entre los que se encuentran los honorarios regulados al letrado del ejecutante y la tasa de justicia, representan gastos de justicia necesarios, que revisten el privilegio que les acuerdan el Cód. Civ. 3789 y 3900. Ello, sin que corresponda hacer distinción alguna con relación a las etapas del juicio, desde que es como consecuencia de toda esa actividad global que se ha arribado a la subasta del bien hipotecado"