FIDEICOMISO - POSESIONES Y GASTOS COMUNES

[carbonesergio]

Estimados

Quisiera conocer vuestra opinión respecto de la una situación que se plantea a un Administrador Fiduciario por un edificio todavía en construcción:

I.- HECHOS
a.- Se trata de un edificio que se ha construido cajo el esquema de FIDEICOMISO AL COSTO
b.- A la fecha se encuentra terminado en un 90%.
c.- El administrador fiduciario ha otorgado posesión al 80% de los departamentos y cocheras construidas. Del 20% restante (sin posesión) obedece a un 10% no vendido y a un 10% que, por voluntad propia, no se ha acercado al acto de toma de posesión.
d.- No existe consorcio de propiedad horizontal porque no se han dado las escrituras traslativas de dominio

II.- GASTOS DEL INMUEBLE
Si bien el edificio se encuentra en construcción (como se indicó mas arriba solo se ha terminado el 90% de la obra), al entregar posesiones se generan gastos comunes por el simple uso. Asimismo, la existencia del patrimonio genera erogaciones independientemente de la posesión, en este orden como descripción tenemos:

a.- Gastos de Uso
.- Servicios públicos
.- Mantenimiento partes comunes
.- Limpieza
.- Portería
.- Honorarios Administrador RECURSOS Y GASTOS

Cabe destacar que si no se hubieran entregado las posesiones estos gastos NO EXISTIRÍAN

b.- Gastos propios del inmueble
.- Impuestos sobre el patrimonio
.- Tasas y Servicios Provinciales tarifadas sobre el valor del patrimonio

III.- CUESTIÓN BAJO CONSULTA
En esta situación la cuestión que requiero consultar es sobre la distribución de los gastos mencionados en II.a.- y II.b.- debido a que si bien no existe un consorcio de propiedad horizontal es necesario establecer la correcta distribución de los gastos por el uso del inmueble sin perjudicar al fiduciante que NO HA TOMADO POSESIÓN del inmueble ni incrementar ficticiamente la atribución de gastos de la unidad no vendida.

En este sentido entiendo que lo justo y razonable sería:

a.- Gastos de Uso
.- Servicios públicos
.- Mantenimiento partes comunes
.- Limpieza
.- Portería
.- Honorarios Administrador RECURSOS Y GASTOS
DISTRIBUIBLES ENTRE LOS FIDUCIANTES QUE HUBIERAN TOMADO POSESIÓN, independientemente de si se encuentran habitando o no el inmueble. Proporcionado por los M2 adheridos

b.- Gastos propios del inmueble
.- Impuestos sobre el patrimonio
.- Tasas y Servicios Provinciales tarifadas sobre el valor del patrimonio
DISTRIBUIBLE ENTRE TODOS LOS FIDUCIANTES EN PROPORCION A LOS M2 ADHERIDOS

c.- Gastos en Mejoras edilicias solicitadas por los fiduciantes hoy en posesión del inmueble
Este caso se presenta cuando, quienes tienen posesión, requieren mejoras en el inmueble NO INCLUIDAS en el contrato de fideicomiso. Siendo que no existe un consorcio para deliberar por mayoría sobre la realización del gasto entiendo que el único camino legal sería una reunion de fiduciantes a los fines de realizar una addenda sobre el contrato originario e incorporar la partida a distribuirse en proporcion a los M2 de obra.

Espero puedan brindarme su opinión.

Muchas Gracias

Dr. Sergio Carbone
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