Te entregan una unidad de un fideicomiso: qué gastos revisar

Acta de entrega y pendientes

Documentá llaves, estado, medidores, servicios, defectos y trabajos pendientes. Compará lo entregado con planos y memoria del proyecto. Pedí constancia de qué falta para escriturar y quién asumirá su gestión; no firmes una conformidad general sin comprender su alcance.

Rendición y gastos

El contrato fija obligaciones del fiduciario y el artículo 1675 permite pedir rendición a los sujetos previstos. Separá gastos de obra, mantenimiento, administración e impuestos; pedí comprobantes y criterio de reparto antes de tratar toda liquidación como expensa de un consorcio constituido. CCyC — art. 1667 · CCyC — art. 1675

Propiedad horizontal

La constitución de propiedad horizontal exige reglamento en escritura pública e inscripción. El artículo 2048 regula expensas de propietarios en ese régimen. Comprobá si esa etapa ya existe y quién reclama antes de aplicar automáticamente sus reglas a aportantes del fideicomiso. CCyC — art. 2038 · CCyC — art. 2048

Antes de llamar expensas a cualquier cargo

En propiedad horizontal, el propietario paga las expensas comunes ordinarias de administración y reparación y las extraordinarias dispuestas por asamblea. No se libera por dejar de usar los servicios; el reglamento puede establecer determinadas exenciones parciales para unidades sin acceso a ciertos servicios o sectores. Antes de trasladar esas reglas a una obra o fideicomiso, hay que comprobar si existe ese régimen y qué calidad tiene quien recibe el cobro. Un cargo contractual de obra no se identifica solo por el nombre expensas. CCyC — art. 2048 · CCyC — art. 2049

El pedido de información sobre lo cobrado

La rendición de cuentas del fiduciario puede ser solicitada por beneficiario, fiduciante (quien aporta los bienes) o fideicomisario (quien recibe los bienes al finalizar) según corresponda y no debe tener frecuencia mayor a un año. Es una herramienta distinta de recibir una liquidación mensual sin respaldo. Al consultar un cargo, pedí identificar período, cláusula contractual, gasto ejecutado y criterio de distribución; separá esa información del acta de posesión y de la documentación registral. La entrega material de llaves no responde por sí sola cómo se administraron los fondos del fideicomiso. CCyC — art. 1675

Cómo ordenar los siguientes pasos

1. Prepará una inspección de entrega con estado, servicios, medidores, llaves y trabajos pendientes. Compará el resultado con la memoria y las condiciones del contrato.
2. Pedí información sobre documentación necesaria para escritura y estado del reglamento o inscripción. Separá recibir físicamente la unidad de completar el recorrido documental.
3. Reuní liquidaciones y clasificalas por obra, mantenimiento, servicios, administración e impuestos. Identificá quién reclama y qué respaldo contractual o documental invoca.
4. Solicitá criterio de reparto y comprobantes de los conceptos discutidos. Pedí rendición a la persona que corresponda según tu carácter y el contrato, sin usar un modelo de consorcio para cualquier etapa.
5. Documentá reclamos y respuestas con montos y períodos. Si se propone un acuerdo, revisá qué conceptos cancela y qué obligaciones de entrega o escritura continúan pendientes.

Ya se entregaron llaves y comienzan a cobrarse gastos comunes

Prepará acta de posesión y primera liquidación junto con el contrato. Identificá si los importes son gastos de obra, mantenimiento de unidades entregadas o administración y quién los distribuye. Preguntá qué etapa documental tiene el edificio. El análisis no debería limitarse al nombre “expensas”: debe comparar origen, período, respaldo y obligación invocada para cada renglón.

¿Cómo dejar constancia de defectos al recibir?

Enumerá ubicación, defecto observado, fotos y trabajo pendiente; evitá una observación genérica que no permita volver a identificar el problema. Pedí que se documenten respuesta, responsable y forma de comprobar reparación. Si el acta contiene aceptación total o renuncias, solicitá revisión antes de firmar para entender qué alcance tendrían esas cláusulas.

Documentos para preparar la consulta

• Adhesión, contrato y acta de posesión con reservas.
• Liquidaciones desglosadas, facturas y rendiciones.
• Reglamento, constancias de inscripción y documentación de la administración.