Comprar una propiedad alquilada: contrato, ocupación y entrega

Comprar una propiedad alquilada puede ser compatible con que continúe la locación. El artículo 1189 del Código Civil y Comercial establece, salvo pacto en contrario, que el contrato de locación subsiste durante el plazo convenido aunque se enajene la cosa. Para evaluar la excepción hay que revisar el contrato de locación y el régimen aplicable a su celebración; un acuerdo posterior entre comprador y vendedor no modifica por sí solo los derechos del inquilino. La compraventa, por sí sola, no asegura la entrega inmediata del inmueble desocupado.

Pedí el expediente documental de la locación

• Contrato, anexos, prórrogas y comunicaciones relevantes.
• Identidad de locador, locatario, garantes y personas que ocupan el inmueble.
• Canon, moneda, ajustes pactados, vencimientos, pagos y deudas discutidas.
• Depósito recibido, inventario, acta y estado de conservación.
• Plazo vigente, cláusulas de salida y fecha prevista de restitución, si existe.

Dejá acordada la entrega

En el boleto y la escritura conviene aclarar si comprás con el inmueble ocupado o libre de ocupantes, quién administra la locación desde la transferencia, cómo se distribuyen alquileres y gastos del período de cambio, y quién recibe el depósito. Esos acuerdos organizan las cuentas entre comprador y vendedor, pero no alteran por sí solos el contrato del inquilino. Si la operación depende de recibir el inmueble desocupado, definí la condición, el plazo y cómo se acreditará la restitución.

Verificá quién recibirá los pagos

Comunicá al inquilino el cambio de titularidad o de instrucciones por un canal comprobable y entregá datos verificables para pagos futuros. Conciliá el mes de transferencia para evitar cobrar dos veces o dejar importes sin imputar. No cambies cerraduras ni interrumpas servicios para recuperar la posesión; si no se entrega en la fecha acordada, consultá la vía formal correspondiente.

La situación depende del contrato, de cualquier pacto sobre venta, de la fecha de transferencia y de las personas que ocupan el inmueble. Pedí que escribano y profesional revisen los documentos antes de fijar el precio o asumir una fecha de mudanza.

Si necesitás mudarte pronto

Preguntá antes de reservar si la vivienda está ocupada y bajo qué título. Pedí contrato y prórrogas; una fecha anunciada por el vendedor no reemplaza una restitución efectivamente documentada. Si tu decisión depende de recibirla vacía, expresá esa condición con fecha y modo de comprobación en el boleto. No presupongas que la venta permite exigir salida anticipada al inquilino.

Si comprás para mantener el alquiler

La continuidad de la locación exige ordenar la administración. Acordá con el vendedor qué alquileres se devengaron antes y después de la transferencia, a quién se entregan las garantías o el depósito y cómo se informará al inquilino el nuevo canal de pago. Revisá si hay adelantos, pagos parciales, expensas discutidas o reparaciones prometidas: cada concepto debe figurar por período y con su comprobante.

Ejemplo: el alquiler del mes de la escritura

La escritura se firma el día 18 y el inquilino ya pagó al locador anterior el alquiler del mes el día 5. Ese pago debe documentarse antes de reclamar un importe por el mismo período. El prorrateo entre comprador y vendedor debe acordarse entre ellos; al inquilino se le comunica de manera comprobable quién administra la locación y dónde pagará el período siguiente.

Antes de la escritura, confirmá

1. Si la venta comprende una locación vigente, cuál es el contrato y su fecha.
2. Si hay ocupantes, sublocaciones, prórrogas o reclamos pendientes.
3. Qué rentas, depósitos y deudas se transfieren o liquidan entre vendedor y comprador.
4. Quién entregará copias, garantías, inventario y comprobantes al nuevo titular.
5. Cómo se comunicará el cambio al inquilino sin exponer datos innecesarios.

Preguntas frecuentes

¿El comprador puede pedir que el inquilino se vaya al escriturar?

La regla del artículo 1189 es que la locación subsiste durante el plazo convenido aunque el inmueble se venda, salvo pacto en contrario. Revisá el contrato, la fecha, el régimen aplicable y cualquier acuerdo de restitución; la venta por sí sola no equivale a una orden de desalojo.

¿Qué sucede con el depósito?

El depósito y la obligación de rendirlo deben tratarse expresamente entre vendedor y comprador, con importe, moneda, comprobante y condiciones del contrato. Al finalizar la locación, la rendición al inquilino dependerá de ese contrato y las reglas aplicables. La omisión en la compraventa puede producir un conflicto entre las partes.