Incumplimiento en una compraventa: opciones para comprador y vendedor

Un atraso o una diferencia no produce siempre la misma consecuencia. Primero compará la obligación escrita con lo ocurrido: pago, entrega de documentación, cancelación de gravámenes, aprobación de financiación, firma de escritura o entrega de posesión. El Código Civil y Comercial regula la resolución por incumplimiento y exige analizar, entre otras cosas, si el incumplimiento es esencial, si existe mora y qué intimación corresponde.

Si sos comprador

• Ordená recibos, saldo, fechas de pago y pedidos de liquidación.
• Registrá obstáculos para escriturar o recibir la posesión y quién debe resolverlos.
• Pedí por escrito los documentos o actos que faltan, con plazo acorde al contrato.
• No suspendas pagos ni des por resuelto el acuerdo sin revisar las cláusulas y los efectos legales.

Si sos vendedor

• Documentá vencimientos, pagos recibidos y saldos sin mezclar conceptos.
• Tené disponible la documentación y la cooperación que te correspondan.
• Dejá constancia de convocatorias, comparecencias y propuestas para completar la operación.
• Antes de retener una suma o aceptar una rescisión, verificá qué prevé el acuerdo y la ley.

Resolución e intimaciones

Los artículos 1083 a 1089 regulan remedios y presupuestos. Según el artículo 1086, si hay cláusula resolutoria expresa, la resolución surte efecto cuando la parte interesada comunica fehacientemente su voluntad de resolver a la incumplidora. Para la cláusula implícita, el artículo 1088 exige, como regla, incumplimiento esencial, mora y un emplazamiento bajo apercibimiento expreso por no menos de quince días; el mismo artículo prevé supuestos en que corresponde un plazo menor o no es necesario requerir cumplimiento. La aplicación depende de los hechos y del documento firmado.

Prepará una cronología

1. Fecha y obligación de cada parte.
2. Qué se cumplió y qué permanece pendiente.
3. Comunicaciones, intimaciones y respuestas.
4. Importes entregados, retenidos o discutidos.
5. Daños o costos que se puedan respaldar.

Separá tres problemas que suelen confundirse

Una condición suspensiva no cumplida afecta la plena eficacia del acto en los términos de los artículos 343 a 349; no equivale por sí sola a incumplimiento culpable. La mora requiere una obligación exigible: el artículo 886 establece la mora automática al vencer el plazo fijado, con excepciones en el artículo 887. El incumplimiento esencial es el que, conforme al artículo 1084, justifica considerar la resolución por afectar la finalidad del contrato. El documento y la secuencia de hechos permiten distinguirlos.

Por ejemplo, si el boleto dice que la compra queda condicionada a la aprobación de un préstamo antes de cierta fecha, una negativa bancaria documentada debe compararse con esa condición. Si el boleto no prevé esa condición, la falta de crédito no tiene necesariamente el mismo efecto. En ambos casos, conservá la solicitud, respuesta del banco y comunicaciones entre partes antes de atribuir responsabilidad.

Cumplimiento, acuerdo o resolución

Una parte puede querer que se complete la operación, negociar una prórroga o considerar la resolución si se reúnen los requisitos. Cada vía tiene efectos distintos sobre el precio recibido, posesión, gastos y posibles daños. La cláusula resolutoria expresa y la implícita no funcionan exactamente igual; una comunicación informal que diga “cancelado” puede no producir el efecto esperado y agravar el conflicto.

Si acuerdan continuar, redacten un anexo con nueva fecha, pagos, certificados pendientes y tratamiento de la seña o reserva. Si acuerdan terminar, documenten entrega o devolución de importes, llaves, recibos y obligaciones que quedan extinguidas o pendientes. Un acuerdo verbal puede ser difícil de probar.

Ejemplo de cronología útil

El comprador debía abonar el saldo el 30 de junio contra escritura. El vendedor convocó por correo el 28, pero el certificado de dominio aún no estaba listo. El comprador respondió que tenía los fondos disponibles y pidió nueva fecha. Para evaluar el incumplimiento hacen falta el boleto, constancia de convocatoria, certificados, ofrecimiento de pago y respuesta. Marcar solo “no firmó el 30” oculta datos decisivos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo quedarme automáticamente con la seña si la otra parte incumple?

No deduzcas el efecto del nombre del pago. Revisá si se pactaron arras con facultad de arrepentimiento, una cláusula penal u otra consecuencia, además de qué obligación estaba vigente y quién incumplió.

¿Una intimación siempre debe dar quince días?

El artículo 1088 establece ese mínimo para el emplazamiento de la cláusula resolutoria implícita como regla, pero admite un plazo menor según los usos o la índole de la prestación y prevé casos en que el requerimiento no es necesario. La cláusula resolutoria expresa tiene otra mecánica. Antes de enviar o responder una intimación, pedí revisión del documento y de la vía elegida.