Cómo revisar títulos, inhibiciones, embargos y deudas antes de comprar

Antes de cerrar una compra, el escribano suele coordinar la revisión del título y pedir certificados e informes registrales según la operación. La Ley 17.801 establece que la situación registral y la libertad de disposición se acreditan frente a terceros mediante las certificaciones previstas por la ley, y exige al autorizante tener a la vista el título inscripto y la certificación registral correspondiente. Los procedimientos y plazos se completan con reglas locales.

Documentación y verificaciones habituales

• Título antecedente y correspondencia entre titular, inmueble, matrícula y unidad.
• Certificado de dominio y anotaciones personales, incluidas inhibiciones según corresponda.
• Embargos, hipotecas, usufructos, afectaciones, servidumbres u otros derechos que deban cancelarse, mantenerse o aceptarse.
• Estado civil, asentimientos y representación de quienes firman, cuando sean jurídicamente necesarios.
• Deudas de impuestos, tasas, servicios y expensas, con períodos y constancias de pago.
• Plano, mensura, superficies, reglamento de propiedad horizontal y situación de ocupación.

Registro y deudas son controles distintos

El informe registral no reemplaza revisar impuestos, expensas, servicios, ocupantes ni condiciones físicas. A la inversa, un libre deuda de expensas no acredita por sí solo quién es titular o si hay restricciones registrales. Pedí documentos con fecha próxima a la operación y dejá asentado cómo se tratará cada saldo.

Preguntas para llevar al escribano

1. ¿Quién figura como titular y quién debe firmar?
2. ¿Qué certificados faltan y por cuánto tiempo tienen vigencia?
3. ¿Hay observaciones, gravámenes o anotaciones que condicionen la escritura?
4. ¿Qué organismo local emite cada informe y quién lo solicita?
5. ¿Qué deuda se cancela con el precio y qué comprobante se incorporará?

Los registros inmobiliarios son jurisdiccionales y sus trámites no son idénticos en todo el país. Si aparece una diferencia entre la documentación y la situación del inmueble, no entregues el saldo suponiendo que se corregirá después: pedí una explicación documentada y asesoramiento profesional.

Qué muestra cada control y qué queda afuera

El título y sus antecedentes permiten reconstruir cómo llegó el derecho al vendedor y qué actos deben justificarse. El certificado registral para la escritura informa el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias del Registro; las inhibiciones son anotaciones personales. Los artículos 22, 23 y 27 de la Ley 17.801 distinguen las certificaciones exigidas al autorizante de los informes que puede expedir el Registro. Un informe de consulta o una captura antigua no sustituye la certificación necesaria para autorizar la escritura.

Los certificados no prueban que una pared esté donde dice el aviso, que todas las obras estén regularizadas o que no haya deudas de servicios. Para eso se revisan documentación catastral, planos, boletas, liquidaciones del consorcio y la ocupación real. En un departamento, comprobá además unidad funcional, cochera, baulera y porcentual en el reglamento; no presupongas que aparecen incluidos por una mención en la publicación.

Si aparece una observación

• Hipoteca: pedí saldo y mecanismo de cancelación. Su existencia no impide necesariamente vender, pero la operación debe explicar cuándo y con qué fondos se libera el gravamen.
• Embargo o inhibición: identificá persona, expediente, alcance y documentación para levantar o tratar la medida. No prometas una fecha de escritura sin revisar la solución viable.
• Diferencia de superficie: compará título, plano, catastro, reglamento y estado físico. Anotá cuál es la superficie que se ofrece y cuál puede acreditarse.
• Titular fallecido o varios titulares: pedí al escribano que verifique sucesión, declaratoria, tracto, poderes y firmas necesarias antes de comprometer pagos o fechas.

Ejemplo: la cochera y una hipoteca pendiente

Una publicación ofrece un departamento “con cochera”, pero el título entregado identifica sólo la unidad del departamento. Además, un informe muestra una hipoteca inscripta y la administración informa expensas pendientes. Antes de fijar el saldo, pedí al escribano que identifique cómo se documenta la cochera —como unidad, derecho o uso según el caso— y qué certificado registral necesitará para la escritura. Solicitá también una liquidación de la hipoteca y de las expensas, con acuerdo escrito sobre su cancelación o tratamiento. El aviso, el informe registral y el estado de cuenta responden preguntas distintas; ninguno resuelve por sí solo toda la operación.

Cuándo pedir cada documento

Antes de reservar, solicitá al menos identificación del titular, copia del título y datos suficientes del inmueble para que un profesional indique qué controles faltan. Antes de un boleto, definí por escrito qué hallazgos permiten seguir, corregir o desistir y quién paga cada gestión. Antes de la escritura, el escribano debe trabajar con los certificados vigentes para ese acto; la vigencia y el trámite dependen de la ley registral y de la reglamentación local.

Preguntas frecuentes

¿Un informe de dominio garantiza que puedo comprar sin riesgo?

No. Es una pieza del control. El estudio de título, las facultades de quienes firman, la deuda, la ocupación y la situación física requieren otras verificaciones.

¿Quién debe pedir los certificados?

La Ley 17.801 exige al escribano o funcionario autorizante tener el título inscripto y la certificación registral correspondiente. La forma de solicitud, los profesionales habilitados y los plazos se rigen también por normas locales. Pedí al escribano que indique qué necesita para tu operación.