Alquiler de vivienda y Ganancias: qué cambia desde 2026

Qué vivienda contempla la reglamentación

Para personas humanas y sucesiones indivisas, el Decreto 406/2026 exige destino exclusivo de vivienda única, familiar y permanente del locatario o sublocatario. No exige que sea la única propiedad del locador: comprende todas las unidades afectadas a ese destino. Decreto 406/2026 — art. 1

Revisá destino pactado y uso efectivo. Si se ofrece alojamiento temporal, hay un local o se combina vivienda con una actividad, llevá esos datos al contador en lugar de tratarlo como un alquiler habitacional común.

Qué pasa con un contrato firmado antes de 2026

La dispensa alcanza rentas devengadas desde el 1/1/2026, aunque el contrato se hubiera celebrado antes. La fecha del contrato no es el único dato para separar períodos fiscales. Decreto 406/2026 — art. 1

Armá una planilla por unidad, mes devengado y cobro recibido. Si se pagan atrasos de años anteriores o anticipos, marcá cada período para que el profesional determine su tratamiento; el día de la transferencia no resuelve por sí solo esa clasificación.

Sublocación, muebles y servicios incluidos

La reglamentación contempla locación y sublocación e incluye los importes por muebles, accesorios o servicios suministrados por el propietario dentro del alquiler habitacional que reúne las condiciones. Decreto 406/2026 — art. 1

Si alquilás más de una propiedad

Prepará una ficha por inmueble con titularidad, locatario, destino, contrato y fecha de inicio. Evitá una conclusión conjunta si una unidad se usa como vivienda permanente y otra como alojamiento turístico. Presentá también los muebles o servicios incluidos para una revisión completa.

Qué preguntas fiscales siguen abiertas

Consultá por separado inscripción, comprobantes, declaraciones, Monotributo, Bienes Personales, tributos locales y registración para beneficios específicos. Si ya estás inscripto, pedí que revisen tus obligaciones antes de tramitar una baja o dejar de emitir comprobantes.

Ejemplo hipotético: una propietaria tiene dos departamentos, uno destinado a residencia permanente y otro ofrecido por estadías cortas. Conviene entregar ambos contratos y describir cada uso; no copiar el encuadre del primero al segundo.

Qué ocurre con la deducción del 10% del locador

El art. 3 del Decreto 406/2026 excluye al locador o condómino persona humana o sucesión indivisa de la deducción del art. 85 inciso k. No confundas ese beneficio con la exención del alquiler. Decreto 406/2026 — art. 3

Si usabas esa deducción, pedí que revisen la liquidación de 2026. Si además sos inquilino de otra vivienda, separá tus dos roles antes de evaluar el tratamiento que corresponda a cada contrato.

Si cobrás el alquiler en dólares

El tratamiento fiscal y la obligación de pago son consultas diferentes. Para ordenar el contrato y los recibos, consultá la guía de alquiler en dólares. Pedí al contador que indique qué conversión y documentación corresponden a cada declaración, sin tomar una cotización de mercado como regla tributaria universal.

Documentación para revisar el encuadre

Reuní contratos y anexos, comprobantes por período, identificación de las unidades y datos de las partes. Solicitá que el criterio profesional deje identificado el ejercicio fiscal, el sujeto y el destino considerado. Para los recibos, tenés la guía de constancias de pago.