¿Qué ley se aplica a mi contrato de alquiler según la fecha de firma?

Para saber qué reglas se aplican a tu alquiler, empezá por la fecha en que firmaste el contrato o el acuerdo que querés revisar. Una reforma legal no cambia automáticamente todo lo que ya habían pactado. Tené a mano el contrato, los anexos y las renovaciones.

Buscá la fecha de tu contrato

1. Firmado antes del 1 de agosto de 2015: el Código Civil y Comercial aún no regía. Revisá el Código Civil anterior, la Ley 23.091 mientras estuvo vigente y las normas aplicables al destino y fecha; el análisis es histórico.
2. Firmado entre el 1 de agosto de 2015 y el 30 de junio de 2020: en general regía el Código Civil y Comercial en su versión original, junto con las normas entonces vigentes. No apliques automáticamente la Ley 27.551.
3. Firmado entre el 1 de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023: en general, se aplica el régimen introducido por la Ley 27.551: plazo mínimo habitacional de tres años, precio en moneda nacional y ajustes anuales por ICL, sujeto a excepciones y al texto firmado.
4. Firmado entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023: revisá la Ley 27.737, que mantuvo plazo mínimo de tres años, moneda nacional y ajustes con frecuencia acordada no menor a seis meses, mediante el coeficiente legal que compara CER con 0,9 de la variación del CVS.
5. Firmado desde el 29 de diciembre de 2023: el DNU 70/2023 modificó reglas de alquiler: autonomía para pactar plazo, moneda, índice y frecuencia de ajustes, dentro de los límites legales aplicables.

Qué cambió por etapa

Qué pasa con contratos en curso

Como regla, el contrato se analiza según las normas aplicables cuando se celebró y las condiciones que las partes incorporaron. La reforma posterior no suele reescribir por sí sola el precio, el índice, los vencimientos ni el plazo ya convenidos. Para derechos y efectos que nacen después de una reforma puede ser necesario estudiar el artículo 7 del Código Civil y Comercial y las reglas transitorias, además de la cláusula específica.

Separá cuatro situaciones: (1) el contrato original sigue corriendo; (2) las partes firman una prórroga; (3) celebran una renovación con nuevas condiciones; (4) reemplazan el acuerdo por uno nuevo. El nombre del papel no decide por sí solo: importa qué acordaron realmente.

Lista de revisión para identificar tu régimen

• Fecha de firma de todas las partes y fecha de entrega.
• Destino del inmueble y si hay muebles o uso temporario.
• Contrato inicial, anexos, prórrogas, renovaciones y acuerdos posteriores.
• Cláusulas de plazo, moneda, índice, frecuencia de ajuste y finalización del contrato.
• Si hubo una modificación bilateral, qué cambió y desde cuándo.
• Provincia y localidad donde está el inmueble, para reglas procesales y regulatorias.

Errores frecuentes

No calcules un aumento actual con una regla nueva si tu contrato conserva una cláusula anterior; no supongas que toda renovación reinicia automáticamente el régimen; y no uses tablas de redes sociales sin revisar la fecha base y el índice del contrato. Si dos documentos parecen contradecirse, prepará una cronología y consultá antes de dejar de pagar o reclamar diferencias.

Preguntas frecuentes

¿El DNU 70/2023 cambió todos los alquileres existentes? No por el mero hecho de su entrada en vigencia: hay que examinar cuándo y cómo se firmó el contrato y qué efecto se discute.

¿Una prórroga corta crea un contrato nuevo? No necesariamente. Revisá si solo extiende el plazo o sustituye las condiciones principales.

¿Qué documento llevo a una consulta? Contrato completo, anexos, comprobantes, comunicaciones y una lista de fechas de firma, pagos y ajustes.

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