¿Se puede vender un inmueble si un copropietario está inhibido?

Inhibición y embargo no son la misma medida

En el régimen procesal nacional, la inhibición general impide vender o gravar bienes cuando el embargo no puede hacerse efectivo en los supuestos del artículo 228. Su levantamiento puede proceder al ofrecer bienes suficientes o una garantía suficiente. Esta regla debe contrastarse con el código procesal aplicable al expediente. CPCCN — art. 228

Venta de una participación o del inmueble completo

Una participación indivisa no identifica una habitación o un sector del terreno. Para disponer de la propiedad compartida o de una parte material determinada se necesita conformidad de todos los copropietarios; vender la participación de un titular es otra operación. CCyC — art. 1983 · CCyC — art. 1989 · CCyC — art. 1990

Qué comprobar antes de aceptar una seña

Pedí que el escribano examine los certificados, la resolución que originó la medida y el mecanismo propuesto para cancelarla. Si ya hubo reserva, reuní lo firmado y sus condiciones: no prometas una fecha de escritura basada únicamente en que el titular piensa pagar la deuda.

La restricción personal y la parte de los demás

La inhibición se registra respecto de la persona; el dominio y los restricciones y cargas sobre la propiedad se consultan respecto del inmueble. Por eso un control del folio de la propiedad no reemplaza el control de anotaciones personales del vendedor. La Ley 17.801 exige que el escribano tenga a la vista tanto el documento de propiedad inscripto como la certificación del estado jurídico de los bienes y las personas. Un informe preliminar sirve para detectar el problema, pero no reemplaza esa certificación para autorizar el acto. Ley 17.801 — art. 23 · Ley 17.801 — art. 30

Qué diferencia hay entre vender todo y vender una cuota

El copropietario puede disponer de su parte indivisa sin conformidad de los restantes, mientras que disponer del inmueble entero exige conformidad de todos. La inhibición de uno no convierte a los demás en deudores ni permite disponer de su porcentaje en su nombre. En el proceso regido por el CPCCN, la inhibición puede dejarse sin efecto si se presentan bienes suficientes a embargo o una garantía suficiente; esa solución requiere tramitar la medida y no se obtiene por una cláusula privada de la venta. CCyC — art. 1989 · CCyC — art. 1990 · CPCCN — art. 228

Cómo ordenar los siguientes pasos

1. Identificá qué titulares quieren vender y si el objeto es toda la propiedad o solo una participación. Compará sus nombres y porcentajes con la escritura.
2. Pedí al escribano los datos de la restricción: persona afectada, tribunal, expediente, anotación y estado actual. Separá inhibición personal de embargo sobre la matrícula.
3. Solicitá al profesional del expediente una propuesta documentada para resolver la medida, con responsable, fondos necesarios y constancias que se presentarán al registro.
4. Antes de recibir dinero, hacé revisar las condiciones de la reserva: qué comprobación queda pendiente, quién conserva el anticipo y qué ocurre si la escritura no puede hacerse.
5. Confirmá con el escribano que las actuaciones y certificados permiten la operación concreta; no reemplaces esa confirmación por una captura de un pago al acreedor.

Dos titulares y una sola persona inhibida

Imaginá una casa con dos titulares por mitades. Uno quiere vender y el otro tiene una inhibición. Prepará dos propuestas distintas para comparar: venta de toda la casa y venta de la participación del titular que consulta. En la segunda, el comprador debe entender el régimen de uso y el conflicto pendiente. El precio de la casa entera no sirve por sí solo para valorar una participación con esa situación.

¿Qué revisar si la inhibición apareció después de la reserva?

Reconstruí qué información se entregó antes de pagar, quién firmó y qué condición se pactó sobre títulos o restricciones. Conservá el certificado nuevo y pedí una respuesta escrita sobre las actuaciones propuestas. Consultá devolución, cumplimiento o renegociación con el documento completo; no aceptes automáticamente una nueva fecha sin saber cómo se resolverá el impedimento.

Documentos para preparar la consulta

• Título y porcentajes de cada copropietario.
• Certificados registrales y datos del expediente que ordenó la inhibición.
• Reserva, boleto y comprobantes de cualquier anticipo.