Gastos de escritura en una compraventa: qué conceptos separar

Pedí una liquidación previa y discriminada. “Gastos de escritura” puede reunir honorarios notariales, certificados, informes, tasas de inscripción, impuestos y conceptos propios de la operación. El monto final también depende de la jurisdicción, el inmueble, el precio, la financiación y el modo en que se pactaron los gastos.

Qué dispone el Código Civil y Comercial

Salvo pacto en contrario, el artículo 1138 pone a cargo del vendedor los gastos de entrega y los que se originan en obtener los instrumentos necesarios para transferir la propiedad; en inmuebles también incluye el estudio del título y sus antecedentes, la mensura si corresponde y los tributos que graven la venta. El artículo 1141 pone a cargo del comprador los gastos de recibo, incluido el testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta. Los artículos no fijan un porcentaje universal para todos los honorarios, tasas o impuestos: esos rubros exigen revisar el acuerdo y las normas aplicables en el lugar y la fecha de la operación.

Pedí el presupuesto por rubro

• Honorarios del escribano y qué tareas comprenden.
• Certificados de dominio, inhibiciones, catastro y otros informes.
• Inscripción registral, tasas y gastos administrativos.
• Impuestos nacionales, provinciales o municipales aplicables a la operación.
• Cancelación de hipoteca o gravámenes, si los hubiera.
• Deudas, prorrateos, retenciones y saldos que se liquidan al escriturar.

Cómo comparar dos estimaciones

1. Pedí fecha de vigencia y base de cálculo de cada importe.
2. Separá conceptos fijos de los porcentuales y especificá quién los paga.
3. Confirmá si incluyen deudas, certificados, inscripción y copias.
4. Consultá qué cambios podrían modificar la cifra antes de la firma.

Las alícuotas y trámites pueden cambiar. Para decidir cuánto reservar, usá una estimación actual del escribano interviniente y de los organismos de la jurisdicción donde está el inmueble; no tomes porcentajes de una operación ajena como tarifa nacional.

Una planilla útil antes de firmar

Armá cuatro columnas: concepto, quién lo paga, base y criterio de cálculo y fecha de pago. Agregá una quinta para marcar “estimado” o “confirmado”. Así podés distinguir un impuesto calculado sobre una base legal de un honorario presupuestado, y detectar un concepto incluido dos veces.

Ejemplo: “gastos de escrituración 50/50”

Una propuesta puede decir “gastos de escrituración 50/50”. Esa frase no explica si incluye estudio de títulos, certificados, inscripción, tributos, honorarios notariales o gastos para cancelar una hipoteca del vendedor. Pedí que se enumeren los rubros y su distribución antes de firmar el boleto. Si cambia el precio, la base imponible o el tipo de operación, solicitá una liquidación nueva.

Separá el precio de los gastos de operación

El dinero necesario para comprar no es solo el saldo del precio. Puede haber anticipos, comisión de intermediación, informes, escritura, inscripción, impuestos y gastos de financiación. Sumá cada obligación por fecha: reserva, boleto, escritura y etapa posterior. Si recibís un crédito, pedí también el detalle del banco y comparalo con el presupuesto notarial para no duplicar rubros.

La comisión inmobiliaria remunera una intermediación y merece un renglón separado. Las deudas previas de impuestos, expensas o servicios también deben identificarse por período y quedar asignadas en la liquidación de cierre; no son necesariamente un “gasto de escritura”.

Qué confirmar con el escribano

1. Qué impuestos y tasas resultan aplicables hoy, en esa provincia o ciudad y para ese inmueble.
2. Qué base se usó y qué documento la respalda.
3. Si el presupuesto incluye certificados, estudio de títulos, inscripción y copias.
4. Qué importe puede variar al cambiar fecha, cotización, precio o situación fiscal.
5. Qué saldos se descontarán del precio para cancelar obligaciones del vendedor.

Preguntas frecuentes

¿El comprador siempre paga al escribano?

No lo deduzcas de una regla general. El Código distribuye ciertos gastos de entrega y recibo salvo pacto distinto; los honorarios y tributos requieren revisar presupuesto, acuerdo y normas locales. Pedí una liquidación firmada o identificable antes de transferir.

¿La escritura puede costar más que la estimación?

Sí, si la estimación omitió un concepto o cambió su base. Por eso necesitás fecha, supuestos y detalle de rubros, además de una actualización antes de la firma.