Venta de inmuebles en 2026: Ganancias e ITI

Qué venta comprende la reforma

El Decreto 406/2026 contempla personas humanas y sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, por inmuebles situados en Argentina. Exige operaciones comprendidas en el artículo 99 y enajenación o transferencia desde el 1/1/2026. Decreto 406/2026 — art. 2

Para preparar la consulta fiscal, identificá vendedor, inmueble, fecha y forma de adquisición, destino del bien y documentos de la transferencia. Si hay actividad empresarial, fideicomiso o sociedad, pedí un análisis específico antes de usar una respuesta pensada para personas humanas.

Qué significa estar comprendido en el artículo 99

El artículo 99 regula resultados inmobiliarios de personas humanas y sucesiones indivisas. La reforma de 2026 incorporó la exención en el artículo 26 inciso n; leer el artículo 99 aisladamente puede llevar a aplicar una tasa sin considerar esa exención. Ganancias, TO 2019 — Anexo I, art. 99; leer con exención del art. 26 inc. n según Ley 27.802 · Ley 27.802 — art. 192

La regla de incorporación al régimen es la adquisición desde el 1/1/2018, con las precisiones reglamentarias. En herencias, legados o donaciones se revisan los antecedentes del causante o donante. El art. 255 detalla hechos de adquisición y excepciones; la fecha de escritura no siempre basta. Ley 27.430 — art. 86 inc. a · Reglamentación de Ganancias — art. 255 incs. a a e y párrafos siguientes

La fecha fiscal puede ser anterior a la escritura

Para Ganancias, el art. 3 contempla la enajenación inmobiliaria con boleto o compromiso similar y entrega de posesión, aun sin escritura. El Decreto 406/2026 remite a esa regla para aplicar la exención. Ganancias, TO 2019 — Anexo I, art. 3 · Decreto 406/2026 — art. 2

Si hubo boleto y posesión en 2025 y la escritura llega en 2026, no des por obtenida la exención por la sola fecha de escritura. Reuní ambos documentos y las constancias de entrega para determinar cuándo se configuró la operación.

La transferencia de derechos también puede quedar comprendida: la reglamentación incluye cesiones de boletos y compromisos similares, y distingue los supuestos sin posesión. No se limita a la escritura de venta del dominio. Reglamentación de Ganancias — art. 254 y artículo sin número posterior al art. 83

Por qué no corresponde sumar el antiguo ITI

La Ley 27.743 derogó el ITI desde su publicación del 8/7/2024. No lo incorpores como costo habitual de una venta actual; los hechos anteriores requieren examen separado. Ley 27.743 — art. 67

Si un presupuesto incluye una línea titulada “ITI”, pedí que identifiquen norma, hecho y fecha que justificarían el importe. No reemplaces esa consulta por la comparación con la escritura de un familiar realizada años atrás.

Qué revisar aunque exista exención

Pedí una liquidación que discrimine Sellos, tasas, certificados, honorarios, comisión y deudas a cancelar. Anotá jurisdicción, base de cálculo, responsable y fecha de cada concepto. La guía de gastos de escritura ayuda a ordenar esa cuenta.

Ejemplo hipotético: una persona vende un departamento en 2026 y recibe un presupuesto global. En lugar de concluir que “no paga nada”, debe separar el resultado fiscal de la venta del costo notarial y local, y pedir confirmación del encuadre del resultado en el artículo 99.

Si el precio está expresado en dólares

Separá el saldo contractual del dinero que vas a necesitar para gastos. Para preparar la moneda y modalidad del pago, revisá cómo documentar la compra en dólares. La referencia que uses para estimar presupuesto no debe confundirse con la conversión exigida por una norma fiscal.

Qué llevar al contador y al escribano

Prepará título, antecedentes de adquisición, reserva, boleto, datos de los vendedores y presupuesto notarial. Pedí una respuesta que identifique el impuesto analizado y el supuesto concreto, especialmente si hubo herencia, cesión o afectación a una explotación.