Vender un inmueble mediante poder: qué revisar

Qué debe autorizar el poder

El artículo 375 interpreta restrictivamente las facultades y exige autorización expresa para constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles. Revisá además si el representante puede cobrar, acordar condiciones y otorgar los demás actos previstos. CCyC — art. 375

Irrevocable no significa sin límites

El poder irrevocable requiere actos especialmente determinados, plazo cierto e interés legítimo bajo el artículo 380. Puede revocarse por justa causa. La subsistencia tras muerte del representado tiene condiciones propias y no se presume por agregar la palabra irrevocable. CCyC — art. 380

Control antes del anticipo

Pedí el documento completo y que el escribano revise el original o una copia autorizada, llamada testimonio. Identificá al poderdante (quien da la autorización), al apoderado (quien actuará en su nombre), la propiedad y si puede recibir pagos. Si el poder se otorgó en otro país, consultá qué comprobaciones de autenticidad y requisitos de uso local hacen falta antes de transferir dinero.

Qué debe autorizar expresamente el poder

Un poder general permite la administración habitual y los actos necesarios para hacerla. Para crear, cambiar, transferir o terminar derechos directos sobre un inmueble, la autorización debe ser expresa: no se presume por una frase general. Además, el poder debe cumplir la forma legal exigida para el acto encargado. La transmisión de esos derechos por contrato requiere escritura pública, con las excepciones legales. Una autorización para gestionar trámites no basta por sí sola para vender. CCyC — art. 375 · CCyC — art. 363 · CCyC — art. 1017

La palabra irrevocable no resuelve la vigencia

El Código admite irrevocabilidad para actos especialmente determinados, por plazo cierto y en razón de un interés legítimo en los términos del artículo 380; aun así, permite revocar por justa causa. También enumera causas de extinción del poder y una excepción específica a la extinción por muerte del representado. Antes de usar un documento antiguo, deben analizarse objeto, plazo, interés y circunstancias de extinción. Tener una copia firmada no prueba, por sí solo, que hoy pueda ejecutarse la venta. CCyC — art. 380

Cómo ordenar los siguientes pasos

1. Pedí el documento completo y los antecedentes de sustitución o revocación conocidos. No revises facultades a partir de una fotografía del título “poder especial”.
2. Identificá poderdante, representante, bien y acto. Compará datos con la escritura y con la venta propuesta, incluyendo precio y condiciones que se pretende aceptar.
3. Solicitá al escribano revisión de forma, vigencia y facultades expresas. Si el poder proviene del exterior, pedí los requisitos para comprobar su autenticidad y utilizarlo en el país.
4. Separá facultades de vender, recibir pagos, dar recibos y otorgar otros actos. Hacé que cada destinatario del dinero sea coherente con las facultades comprobadas.
5. Antes de la firma, confirmá que no se produjeron cambios relevantes en el apoderamiento. Conservá la documentación utilizada y comprobantes de los pagos.

El apoderado ofrece una venta y pide cobrar la reserva

Reuní el poder y la propuesta para examinar ambos actos, sin suponer que toda autorización de venta cubre cualquier cobro. Identificá cuenta receptora, persona que firma y carácter que invoca. Pedí al escribano o asesor que confirme facultades y documentación antes de transferir. Si se menciona irrevocabilidad, solicitá revisión de los actos, plazo e interés consignados, no solo de esa palabra.

¿Qué preguntar si el poderdante falleció?

Informá el fallecimiento y entregá el poder íntegro. Consultá las condiciones de subsistencia y el acto que se pretende realizar, junto con la situación sucesoria. No des por extinguido o vigente el documento por una fórmula general; pedí que se identifique el fundamento y la documentación necesaria antes de continuar una operación.

Documentos para preparar la consulta

• Poder completo, sustituciones y revocaciones conocidas.
• Identificación de las personas y título del inmueble.
• Reserva o boleto, destinatario de pagos y condiciones propuestas.