Comisión inmobiliaria en una compraventa: qué verificar

Antes de aceptar o pagar una comisión, pedí que se identifiquen el corredor, su matrícula, quién lo contrató, qué servicio asumió y cómo se calcula la retribución. El artículo 1350 del Código Civil y Comercial reconoce el derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de la intervención del corredor; si no hay estipulación, remite a los usos del lugar y, en último término, a la fijación judicial. El contrato y la legislación local también importan para determinar el importe y quién debe pagarlo.

No existe un porcentaje nacional único

Las leyes profesionales y arancelarias varían por jurisdicción y pueden cambiar. Como ejemplos, la Ley 2.340 regula el corretaje inmobiliario en CABA y la Ley 10.973 establece una escala de honorarios en la Provincia de Buenos Aires. Ninguna de esas reglas debe trasladarse sin más a otra provincia. Además, el artículo 1351 del Código prevé que, si interviene un solo corredor, las partes le deben comisión salvo pacto en contrario o protesta en los términos legales; si interviene uno por cada parte, cada corredor sólo puede cobrar a su comitente. Esa regla debe leerse junto con la ley local aplicable.

En CABA, el artículo 11 inciso 2 de la Ley 2.340 distingue la retribución pactada con el comitente de la que corresponda al cocontratante según la ley. En la Provincia de Buenos Aires, el artículo 54 apartado II inciso a de la Ley 10.973 fija para la venta de inmuebles mediante corredor una escala del 1,5 % al 3 % a cargo de cada parte; su artículo 56 trata la intervención de varios colegiados. Antes de aplicar cualquiera de estas reglas, confirmá dónde está el inmueble y consultá el texto local vigente al momento de la operación.

Qué pedir antes de cerrar el encargo

• Autorización o contrato de intermediación, plazo, exclusividad y alcance.
• Identificación de la persona matriculada y jurisdicción donde ejerce.
• Porcentaje o suma, base de cálculo, moneda, impuestos y momento de pago.
• Quién se obliga a pagar y qué ocurre si intervienen varios corredores.
• Recibo o factura por todo pago realizado.

Si te reclaman un importe distinto

Compará la documentación firmada con el detalle del reclamo. Pedí que expliquen la base y el hecho que consideran que generó la comisión. No aceptes que un porcentaje observado en internet se presente como obligatorio en todo el país. Ante una controversia, la matrícula, el encargo, la intervención y las reglas locales pueden ser decisivos.

La publicación en un marketplace puede ayudar a encontrar interesados, pero no reemplaza revisar las condiciones del encargo de intermediación ni el contrato que ya hayas firmado.

Cuándo puede nacer el derecho a cobrar

El artículo 1350 del Código Civil y Comercial vincula la comisión pactada con que el negocio se celebre como resultado de la intervención del corredor. Los artículos 1352 y 1353 contemplan situaciones que suelen generar dudas: un negocio concluido que luego no se cumple puede seguir devengando comisión, mientras que una condición suspensiva que no se realiza puede excluirla. El resultado concreto exige leer el acuerdo y las reglas profesionales aplicables; no alcanza con decir “la venta se cayó”.

También importa distinguir entre encargo de venta, autorización para publicar y negocio efectivamente concluido. Una cláusula de exclusividad debería indicar plazo, inmueble, precio o condiciones, tareas asumidas, retribución y qué sucede con personas contactadas durante la vigencia si se firma después. El artículo 1354 establece que el corredor no tiene derecho al reembolso de gastos, aun cuando la operación no se concrete, excepto pacto en contrario. Si te proponen pagar publicidad u otros gastos, pedí que ese acuerdo quede especificado por separado.

Ejemplo: intervienen dos profesionales

Una inmobiliaria muestra la casa al comprador y otra aparece al preparar el boleto. Antes de pagar dos facturas, identificá qué corredor representó a cada parte, qué encargos existían y qué intervención produjo el acuerdo. El artículo 1351 distingue la intervención de un solo corredor de la de uno por cada parte, sin eliminar las normas locales. Una conversación entre intermediarios no define por sí sola cuánto debe cada cliente.

Qué revisar en la factura o liquidación

• Nombre y matrícula del corredor que reclama.
• Operación, inmueble, parte obligada y hecho que generó el honorario.
• Porcentaje o importe fijo, base de cálculo, moneda e impuestos discriminados.
• Gastos adicionales y autorización que los respalda.
• Pagos anteriores y saldo real.

Preguntas frecuentes

¿El porcentaje publicado por una inmobiliaria vale para cualquier provincia?

No. El Código contiene reglas generales, pero las leyes profesionales locales pueden regular matrícula, honorarios y deberes. Verificá la jurisdicción de la operación y el texto vigente antes de trasladar una cifra.

¿Si publico por mi cuenta debo pagar comisión?

Depende de si hay un encargo previo, su exclusividad, plazo y condiciones, y de si un corredor intervino en el negocio que finalmente se celebró. Publicar en otra plataforma no extingue automáticamente obligaciones ya asumidas.

¿La comisión está incluida en los gastos de escritura?

Son conceptos distintos. Pedí presupuestos separados y registrá ambos en la planilla de costos de la operación.